Aplicación de las cláusulas de inalienabilidad en los reglamentos internos de propiedad horizontal: el caso de las habilitaciones urbanas de uso vacacional para playa
| Autor | Hernán Torres Álvarez |
| Cargo del Autor | Abogado en ejercicio, asociado al Estudio Ferrero |
| Páginas | 383-404 |
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Aplicación de las cláusulas
de inalienabilidad en los reglamentos
internos de propiedad horizontal:
el caso de las habilitaciones urbanas
de uso vacacional para playa*
Hernán Torres Álvarez**
Sumario: 1. Introducción.— 2. Análisis de las cláusulas de inaliena-
bilidad.— 2.1. Marco legal.— 2.1.1. Antecedentes.— 3. Análisis
del vigente artículo 882 del Código Civil.— 3.1. Requisitos para su
aplicación y efectos.— 3.1.1. Que la prohibición se establezca a partir
de un contrato.— 3.1.2. Que el acuerdo pactado sea una obligación
de no hacer.— 3.2. Prohibición absoluta o relativa.— 3.3. Viabilidad
jurídica vs. viabilidad económica.— 4. Análisis jurídico de las normas
contenidas en los reglamentos internos de propiedad horizontal: ha-
bilitaciones urbanas de uso vacacional.— 4.1. Régimen de propiedad
horizontal.— 4.2. Proceso de elaboración.— 4.3. Oponibilidad frente
a terceros.— 4.4. Régimen legal.— 4.5. Restricciones para la trans-
ferencia de propiedad en el Régimen de propiedad horizontal.— 4.6.
Obligaciones reales, propter rem.— 4.7. Aplicación del artículo 882
del Código Civil a las restricciones al ejercicio del derecho de propiedad
establecidas en los reglamentos internos de propiedad horizontal.— 4.8.
Celebración de un contrato.— 4.9. Prohibición de enajenar o gravar.
* El autor agradece la colaboración del señor David Sáenz Delgado en la
elaboración del presente trabajo. El señor Sáenz Delgado es bachiller por
la Ponticia Universidad Católica del Perú, y es actualmente asistente
legal en el área minera del Estudio Ferrero Abogados.
** Abogado en ejercicio, asociado al Estudio Ferrero. Actualmente cursa
la Maestría en Derecho en la University of Denver, Estados Unidos de
América. Miembro del Comité de Asuntos Jurídicos de la American
Chamber of Commerce of Peru (AMCHAM).
Hernán Torres Álvarez
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1. INTRODUCCIÓN
nar o gravar un bien, encerrando una trascendental importancia dado
que acarrea consecuencias de naturaleza jurídica y económica que no
se pueden desdeñar. Ello porque implica la limitación a la libertad de
contratar de un particular al que podría serle útil prohibir la enajenación
de un bien, así como la de su eventual contraparte, también interesada
en cerrar un negocio de este tipo. Por tanto, resulta vital dilucidar si
dicha limitación es razonable o si por el contrario, podría reformularse
la redacción del artículo mencionado anteriormente.
El presente trabajo busca lograr una aproximación al problema
planteado en el párrafo anterior, para lo cual analizaremos el artículo
882 y la naturaleza de su regulación. Una vez efectuado dicho análisis,
entraremos a estudiar un tema aún más especíco: las cláusulas que
usualmente se consignan en los Reglamentos Internos de los Clubes
de Playa, las mismas que dan a la Junta de Propietarios la facultad de
aprobar o desaprobar la disposición de derechos reales sobre bienes de
propiedad exclusiva. Nuestro objetivo es conocer si dichas restricciones
entran dentro del supuesto del artículo 882, y analizar las razones que
nos lleven a dar tal respuesta.
Nuestra intención no es sólo dilucidar la naturaleza jurídica de
las cláusulas referidas anteriormente, sino también emitir una opinión
informada, acerca de la naturaleza del propio artículo 882 y de sus
virtudes o defectos. Ello debido a que la situación que planteamos re-
presenta una manera de limitar la autonomía privada de las personas
cuando deciden contratar, siendo que la propia Constitución consagra
la libre iniciativa privada en el mercado.
En efecto, resulta necesario que el Estado permita y estimule la
libre iniciativa privada, y para ello los particulares debieran tener la
posibilidad de generar sus propias reglas en el intercambio comercial, asu-
mir sus riesgos con libertad, celebrar los contratos en el marco de sus
intereses y contar con mecanismos de acceso al mercado expeditivos.
1 Código Civil de 1984
No se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo
que la ley lo permita».
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