¡El suelo no es mercancía! Una reflexión sobre los derechos y obligaciones del propietario del suelo en el marco de la función social de la propiedad
| Autor | Deyvid Usco Rutti |
| Cargo | Bachiller en Derecho por la Pontificia Universidad Católica del Perú y con estudios de Derecho en la Universidad de Oporto, Portugal |
| Páginas | 311-331 |
FORO JURÍDICO 311
Foro Jurídico N° 20, Derecho Civil - ISSN: 2414-1720 (impreso) | ISSN: 2520-9922 (en línea)
¡El suelo no es mercancía! Una reexión sobre los derechos y obligaciones del propi-
etario del suelo en el marco de la función social de la propiedad
e soil is not a commodity! Reections on the rights and obligations of the landown-
er within the social function of property
Deyvid Usco Rutti1
Resumen. En el presente artículo, el autor pretende proponer un estatuto de derechos y obligaciones del propieta-
rio del suelo, en el marco de la función social de la propiedad. Previamente, determinará si el enfoque social de la
propiedad goza de reconocimiento constitucional y legal en el ordenamiento jurídico peruano. El autor resalta la
importancia de la reciente promulgación de la Ley N° 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible. Sin embargo,
insta a la reexión sobre la necesidad de mejorar este instrumento normativo en lo que a derechos y obligaciones
del propietario del suelo se reere. Lo anterior, frente a la necesidad de resolver el problema de una legislación frac-
cionada y poco especializada en la materia.
Abstract. In this article, the author intends to propose a statute of rights and obligations of the property owner, within the
framework of the social function of property. Previously, he will determine if the social function of property is recognized at
constitutional or legal level in the Peruvian legal system. e author highlights the importance of the recent enactment of
Law N° 31313, Sustainable Urban Development Law. However, he urges to reect on the need to improve this normative
instrument with regard to the rights and obligations of the owner. e foregoing, given the need to resolve a fractional
legislation and little specialized in the matter.
Palabras clave: función social de la propiedad, derechos y obligaciones del propietario del suelo, ley de suelos.
Key words: social function of property, rights and obligations of the property owner, soil law.
Sumario: 1. Introducción. 2. Ideas preliminares sobre la función social de la propiedad. 2.1. Los
paradigmas legales de la propiedad en América Latina. 2.2. ¿Qué se entiende por función social de la
propiedad? 3. La regulación de la función social de la propiedad en las constituciones. 3.1. Regulación
de la función social de la propiedad en el derecho comparado. 3.2. Regulación de la función social de
la propiedad en el Perú. 4. La función social de la propiedad en el Perú. 4.1. Marco jurisprudencial y
panorama actual. 4.2. Sobre la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible. 5. Sobre el estatuto de derechos
y obligaciones del propietario del suelo. 5.1. ¿Por qué regular los derechos y obligaciones del propie-
tario del suelo? 5.2. Principios rectores y contenido mínimo del estatuto de derechos y obligaciones.
6. Los derechos y obligaciones del propietario del suelo. 6.1. Derechos del propietario de suelo. 6.2.
Obligaciones del propietario del suelo. 7. Conclusiones.
1 Bachiller en Derecho por la Ponticia Universidad Católica del Perú y con estudios de Derecho en la Universidad de Oporto, Portugal.
Asistente de docencia de cursos de Derecho Civil en la Ponticia Universidad Católica del Perú. Miembro de la Asociación Civil Foro Aca-
démico. Correo electrónico: deyvid.usco@pucp.pe
312 REALES
1. Introducción
¿El suelo es una mercancía? Es una pregunta que,
posiblemente, no muchas personas se han for-
mulado o, inclusive, respondido. Sin embargo,
aunque pase por desapercibido, existe la posibili-
dad de que estas mismas personas, o algún fami-
liar cercano, hayan sido partícipes de un negocio
inmobiliario en un momento de sus vidas, en el
cual el objeto de la transacción fuera la transfe-
rencia de la propiedad o de la posesión de un bien
inmueble.
No podríamos discutir el hecho de que, hoy en
día, las ciudades en el Perú son espacios en los
que el negocio inmobiliario tiene una marcada
predominancia, por lo que es válido armar que
el suelo es una mercancía; es decir, que puede ser
objeto de compra o venta. Sin embargo, cabría
preguntarnos si en realidad el suelo debería ser
visto solo como una mercancía de carácter abso-
luta y exclusiva del titular o si, además, debería
ser limitada ampliamente por normas que salva-
guarden y garanticen el interés de la sociedad y el
bien común. Pues bien, en las últimas décadas,
este tipo de normas fueron implementadas; sin
embargo, sin incidencia práctica por incontables
razones.
Así pues, durante mucho tiempo, en el Perú ha
existido una legislación urbanística poco especia-
lizada y también fraccionada, en la que cada mu-
nicipio podía emitir sus propias ordenanzas den-
tro de su jurisdicción, según sus necesidades. Así,
el fraccionamiento de las competencias estatales
2 Canal N. Bomberos conrman muerte de obrero que quedó atrapado en derrumbe en el Cercado. (09 de setiembre de 2020). Canal N.
Recuperado de: https://canaln.pe/actualidad/cercado-lima-bomberos-conrman-muerte-obrero-que-quedo-atrapado-derrumbe-n425001
3 RPP Noticias. Cercado de Lima: Pared de una quinta de Barrios Altos se derrumba sin dejar heridos. (28 de abril de 2021). RPP Noticias.
Recuperado de: https://rpp.pe/lima/actualidad/cercado-de-lima-derrumbe-en-una-quinta-de-barrios-altos-deja-a-50-personas-en-la-calle-
noticia-1334006
4 La República. Barranco: antiguas casonas corren peligro de derrumbarse. (11 de mayo de 2021). La República. Recuperado de: https://lare-
publica.pe/sociedad/2021/05/11/barranco-antiguas-casonas-corren-peligro-de-derrumbarse-atmp
5 Esta trascendental ley fue aprobada por el pleno del Congreso de la República del Perú el pasado 14 de julio de 2021 y fue publicada en
el diario ocial El Peruano el 25 de julio de 2021, entrando en vigencia el día siguiente.
en la planicación del ordenamiento territorial
generó políticas públicas exibles y poco scali-
zables, las cuales contribuyeron a la informalidad
en el uso del suelo y las edicaciones por parte de
los titulares.
Por ejemplo, en setiembre del 2020 ocurrió un
accidente fatal producto de la informalidad, en el
cual un obrero falleció al derrumbarse una vivien-
da en el Cercado de Lima, en donde se realizaban
trabajos de construcción ilegal2. En abril de 2021
una pared de una quinta de Barrios Altos (Lima),
que se encontraba en estado crítico y con riesgo
de colapsar, se derrumbó3. Recientemente, en
mayo de 2021 se evidenció la existencia de “caso-
nas antiguas” en Barranco (Lima) que representan
un riesgo latente para los vecinos por los graves
daños en sus estructuras y la negativa de sus pro-
pietarios de remodelarlos4.
Las situaciones anteriormente expuestas instaban
a reexionar sobre si las normas del Código Civil
y las reglas urbanísticas vigentes, previo a la en-
trada en vigencia de la Ley N° 31313, Ley de De-
sarrollo Urbano Sostenible5, eran sucientes para
solucionar los diversos problemas urbanísticos o
si, por el contrario, existía la necesidad de que se
pueda regular en el Perú un estatuto de derechos
y obligaciones del propietario del suelo, a través
de un instrumento normativo matriz -como bien
podría serlo una “Ley de Suelos”.
Es así que, ante la urgencia de una solución nor-
mativa que ponga n a estos y otros problemas,
el 14 de julio de 2021 se aprobó en el Congre-
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