Sopesando al tercero registral versus el usucapiente: Un enfoque desde el sistema peruano
| Autor | Patricia Santillán García |
| Cargo | Abogada por la Universidad de Lima |
| Páginas | 281-310 |
FORO JURÍDICO 281
Foro Jurídico N° 20, Derecho Civil - ISSN: 2414-1720 (impreso) | ISSN: 2520-9922 (en línea)
Sopesando al tercero registral versus el usucapiente:
Un enfoque desde el sistema peruano1
Balancing registered third parties against adverse possessors:
Approach from the Peruvian registry system
Patricia Santillán García2
Resumen. En el presente artículo se analiza el conicto de propiedad que surge entre el tercero que adquiere un
predio de quien aparecía en Registros Públicos como propietario sin tener conocimiento de que el inmueble le
pertenecía en propiedad al usucapiente. La autora aborda este fenómeno a partir de las disposiciones del sistema
registral peruano y sus peculiaridades, analizando de manera crítica las distintas posiciones sobre este supuesto de
hecho que han esbozado diversos sectores de la doctrina, para luego exponer una interpretación en conjunto de las
normas existentes en nuestro ordenamiento que resuelve en denitiva esta controversia.
Abstract. is article analyses the ownership dispute arising from a third party acquiring a real estate from a person who
appeared in the Public Records as the owner but without knowing that the real estate was owned by an adverse possessor.
e autor approaches this phenomenon based on the provisions of the Peruvian Registry system and its particularities, crit-
ically analyzing various positions on this de facto assumption that have been outlined by various doctrines, to subsequently
make a comprehensive interpretation of the existing regulations in our system to nally solve this dispute.
Palabras clave. Prescripción adquisitiva de dominio; usucapión contra tabulas, tercero registral; principio de fe
pública registral; conicto de propiedad; propiedad inmueble; derechos reales; artículos 952° y 2014° del Código
Civil.
Keywords. Adverse possession: usucaption against registered owner, registered third party; principle of registration public
faith; property conict; real estate; real rights; Articles 952 and 2014 of the Civil Code.
Sumario: 1. Introducción: Planteamiento del problema. 2. La prescripción adquisitiva de bienes
inmuebles. 3. Primera tesis: El derecho del usucapiente vence siempre al tercero registral que cuenta
con su titularidad inscrita. Argumentos doctrinales. 3.1 La protección al usucapiente frente al tercero
registral es consecuencia de la aplicación del artículo 952° del Código Civil Peruano. 3.2 Una ad-
quisición derivativa, como la del tercero, debe ceder siempre ante la adquisición originaria vericada
mediante usucapión. 4. Segunda tesis: En base a los principios registrales que recoge el ordenamiento
jurídico peruano el tercero registral debe ser siempre protegido en perjuicio del derecho del usuca-
piente; 4.1 Análisis de los principios registrales que fundamentan el derecho del tercero registral. 4.2
Exposición de la tesis que formula la doctrina en favor del tercero registral; 4.3 Refutación de la tesis
contraria; 5. Propuestas legislativas de reforma del Código Civil Peruano para acoger expresamente la
protección al tercero registral frente a la usucapión contra tabulas. 6. Una interpretación de lege data
del artículo 2014 del Código Civil Peruano. 7. Conclusiones
1 El presente trabajo forma parte de una investigación más extensa que es la Tesis de la autora para obtener el grado de Magíster en la Uni-
versidad Complutense de Madrid, denominada: “La Problemática de la Usucapión del Dominio contra Tabulas en el Derecho Peruano. Una
visión desde la legislación y Doctrina Española”, sustentada en el año 2014 en dicha universidad
2 Abogada por la Universidad de Lima. Máster en Derecho Privado, con especialidad en Derecho Civil, por la Universidad Complutense de
Madrid.Socia del Estudio Avendaño Abogados.
282 REALES
1. Introducción: Planteamiento del problema
Teresa, que vive en Madrid, se encuentra muy in-
teresada en adquirir un inmueble en el balneario
de Lima. Víctor, que aparece en Registros Públi-
cos como propietario del predio que le interesa a
Teresa, le transere la propiedad y se inscribe la
compraventa en la partida del inmueble. Transcu-
rridos unos meses de la adquisición, cuando Te-
resa llega al Perú, se encuentra con la sorpresa de
que la propiedad que ha comprado está ocupada
por Úrsula, quien alega haber adquirido el predio
por prescripción. ¿Cómo resuelve este conicto
de derechos sobre la propiedad inmueble nuestro
ordenamiento jurídico? ¿Acaso preere el derecho
de propiedad que ostenta Úrsula porque es la que
ha usado y disfrutado el predio durante diez años3,
o es que se privilegia el derecho de Teresa, quien
conada en la propiedad que publicita Registros
Públicos, compró un inmueble de quien apare-
cía en el registro como propietario? ¿Se le podría
exigir a Teresa la diligencia de haber visitado el
predio antes de su adquisición, es decir, viajar de
España a Perú, e indagar si alguien alegaba algún
derecho sobre el inmueble que estaba interesada
en comprar, o era suciente realizar la transacción
de compraventa con la información que publicita
Registros Públicos?
Este conicto no se presenta únicamente en tran-
sacciones con personas que se encuentran en el ex-
tranjero. Podría suceder también que una empre-
sa que opera en Lima y con el deseo de expandir
su mercado y ofrecer sus productos en otras plazas
del país, encuentre un inmueble en la provincia de
Trujillo. La empresa revisa la información sobre la
titularidad del predio que ofrece Registros Públi-
cos, verica también la ubicación del predio, el
área y los parámetros urbanísticos de la zona, pues
lo que quiere es derribar el edicio de 3 pisos que
se encuentra construido para edicar una tienda
3 Conforme lo señala el artículo 950° del Código Civil, se adquiere por prescripción un predio por la posesión continúa, pacíca, pública y
como propietario durante diez años, o cinco, cuando medie justo título y buena fe.
de 5 pisos en donde pueda exhibir sus productos.
El dueño de la empresa no se dirige al inmueble
para vericar el estado de la vivienda, pues lo que
le interesa (titularidad, ubicación, área, zonica-
ción y precio) lo obtuvo desde su ocina a través
de una llamada telefónica a su abogado. Al igual
que en el caso anterior, cuando se quiere derrum-
bar el inmueble, la empresa se encuentra con la
sorpresa de que una de las personas que ocupa un
piso del edicio alega haber adquirido la propie-
dad por prescripción. ¿Qué sucede en este caso,
en el que ambos, comprador y usucapiente, ale-
gan ser propietarios del predio? Lógicamente no
puede haber dos propietarios únicos del mismo
predio. A la luz de nuestra legislación, se debe dar
una solución a esta controversia.
Lo primero que debemos advertir son los dere-
chos que se encuentran en conicto. Por un lado,
el derecho del usucapiente, regulado en el artículo
950° del Código Civil, que señala literalmente:
“La propiedad inmueble se adquiere por prescrip-
ción mediante la posesión continúa, pacíca y
pública como propietario durante diez años. Se
adquiere a los cinco años cuando median justo
título y buena fe”. Es preciso indicar que el de-
recho de propiedad del usucapiente no requiere
ser inscrito para ser reconocido como tal, incluso
ni siquiera necesita ser reconocido judicialmen-
te para congurarse, pues el solo transcurso del
tiempo con las características que la norma señala,
convierte al poseedor en propietario, conforme lo
señala el mencionado artículo 950°, concordante
con el artículo 952° del mismo Código: “Quien
adquiere un bien por prescripción puede entablar
juicio para que se le declare propietario. La sen-
tencia que accede a la petición es título para la
inscripción de la propiedad en el registro respecti-
vo y para cancelar el asiento en favor del antiguo
dueño”.
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