Problemas actuales en el Derecho Español en torno al principio de Fe Pública Registral. La unidad o dualidad de terceros hipotecarios
| Autor | Teresa Asunción Jiménez París |
| Cargo | Abogada por la Universidad Complutense de Madrid |
| Páginas | 215-230 |
Problemas actuales en el derecho español en torno
al principio de fe pública registral.
La unidad o dualidad de terceros hipotecarios
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AUTOR
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Teresa A sunción Jim énez París
Abogada por la Universidad Complutense de Madrid.
Máster en Práctica Jurídica por la Universidad Complutense de Madrid.
Doctora en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid.
Profesora de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid.
Investigadora de la Universidad Complutense de Madrid y la Universidad
Sorbona de Paris.
SUMARIO:
I. El principio de Fe Pública Re gistral.
II. El problema de la unidad o dualid ad de terceros en la Ley Hipotecaria
Española.
III. ¿Es exacta la tesis dualista?
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I principio de fe pública registral 215Problemas actuales en el derecho españo en torno a
AD VO CA TU S 130 Re vista e dit ada po r alu mn os de la F acu ltad de De rech o de la U niv ers id ad de Lima
I. EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL
El prin cipio de fe públic a registral ( artíc ulo 34 de
la Ley H ipotecaria1), acogid o en el orden amiento
jur ídico español desde la Ley Hipo teca ria del 8
de feb rero de 1861, hace referencia a la p rotec
ción que el Registro d e la Propiedad dispensa
a qu ienes confia ron en sus pr onu nciam ientos
(ter cer os h ipote cario s). Si un ad quir ente de
un der echo real in mob ilia rio ha confia do en
lo que publica el Registro y ha ad quir ido de
con formida d con lo que en el Registro consta,
siempre que cumpl a con los demás requ isitos
que señala la ley, será ma ntenid a en el de recho
que ad quirió, aunque dicho derech o no exis
tiese o no perte neciese a qui en en el Registro
aparecía com o titular. El Registro (o me jor dicho,
los asien tos del f oli o regist ral abier to a la finca)
se pre sumen iuris et de iure exactos e ínteg ros
(artí culo 32 de la Ley Hipo tecaria 2) en b eneficio
del t ercero hipotec ario.
Este m ante nim iento del ter cer adq uiren te de
un d erecho real inmo bilia rio en su adqu isición
(fren te al verus dominus) con stituy e una e xcep
ció n a las reglas que ri gen las adq uisici ones
deri vati vas de los dere chos, segú n las cuales,
cua ndo la ad quisici ón de un derecho se basa
en la pér dida (o redu cción del d erecho) por el
titul ar an terior, rigen las reglas nemo d at quod
non habet, nemo plus iuris ad aliu m transfer re
pote st qua m ipse hoberet, prior tempore p otior
iure y resoluto iure dantis, reso lvituret ius accipien-
tis. Estas reglas d e Dere cho Civil puro rigen en
tod a su p len itud para la t ransmi sión de b ienes
y derecho s reales i nmob iliario s, siemp re que
no opere la fe pública registral, de modo qu e al
adq uirente, que intenta una adqu isición deri
vativ a (co ntrato de finalid ad tra slativa seguid o
de tradic ión [art ículo 1095 del Cód igo Civil],
sucesión m ortis causa) la cu al no resulta eficaz
por un defec to en la titula ridad del trans mitente,
no le que da más alter nat iva para conver tirse en
domin us q ue la usucapió n.
Sentadas estas premisas, una cue stión discu tida
en el Dere cho esp añol, des de su pla nte amien to
por Alons o Fernánd ez3, es la de si un inm atric u
lante, q ue po r defin ición no es suje to que haya
con fiado en un asie nto registral previo, puede,
o no, ser pro tegid o fren te a tít ulos de do minio
o de otros derech os reales no inscrito s de fecha
anterior. En te rmino logía de Lacruz Berdejo, la
doc trina se pre gunta por la"eficacia ofensiva del
asiento de inma triculació n", que d etermin aría la
existe ncia de ot ro tercero en la Ley Hipotec aria,
el que ganó prior idad registral, d ando pub lici
dad a su títu lo adqu isitivo, y al qu e lo no inscri
to le sería in opon ible, siempre qu e ostentas e
buena fe (artícu los 32 de la Ley Hipotecaria y
606 del Cód igo Civ il)4, po r opos ició n al ter cero
del a rtículo 34 de la Ley Hip otecaria , proteg ido
fren te a la inex actitu d reg istral p revia derivada
de la i nsc ripc ión de un tí tulo nulo o ya re suelto
o frente a la anu lación o resolu ción post erior
a su adqui sición del títu lo de su t ransm itente
(titu laridad es clau dican tes).
Clásicamente, en el D erecho españ ol se ha en
ten dido q ue el tercero hi potecar io es tal, po rque
su pr ote cción proc ede de la Ley Hip otecaria, y
por que no ha sid o parte en el acto o con trato
inscrito , sino qu e adqu irió de qui en fue parte en
él. Es decir, el tercero debería ha ber ad quirid o el
1. Ar tículo 34 de la Ley H ipoteca ria: “El tercero que de buena fe adqu iera a títul o oneroso alg ún derecho de persona
que en el Registro aparezca con fa cultades pa ra trans mitirlo , será manten ido en su adquisició n, una vez que haya
inscr ito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorg ante po r virtud de causas que no consta n en el
mism o Registro. La buena fe del tercero se presume siempre m ientras no se prue be que conocía la inexa ctitud del
Registro. Los adquirente s a titu lo g ratuit o no go zarán de más pro tección registra l que la que tuviese su causante
o transferente".
2. A rtículo 32 de la Ley Hipotecaria: “Los títu los de domino o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no
estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero".
3. ALONSO FERNÁNDEZ, José. "La inm atriculación de fincas mediante el título p úblico de su adquisición". En: Revista
Crítica de De recho Inm obiliario N° 204.1945, pp. 315-316.
4. Este precepto del Códig o Civil es del mismo tenor literal que el actual artí culo 32 de la Ley Hipote caria.
216 Teresa Asunción Jiménez París
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