¿Es lícito incorporar la modalidad ad corpus en una compraventa de vivienda en planos? Hacia una interpretación razonable del artículo 1577 del Código Civil
| Autor | Walter Vásquez Rebaza |
| Cargo | Abogado y Magíster por la Pontificia Universidad Católica del Perú |
| Páginas | 121-195 |
FORO JURÍDICO 121
Foro Jurídico N° 20, Derecho Civil - ISSN: 2414-1720 (impreso) | ISSN: 2520-9922 (en línea)
¿Es lícito incorporar la modalidad ad corpus en una compraventa de vivienda en
planos? Hacia una interpretación razonable del artículo 1577 del Código Civil
Is it lawful to incorporate the ad corpus clause in a presale real estate agreement?
Towards a reasonable interpretation of article 1577 of the Civil Code
Walter Vásquez Rebaza1
Resumen. Las compraventas inmobiliarias ad corpus son una modalidad transaccional universalizada hoy en día. Si
bien se trata de modalidades diseñadas para intercambios de inmuebles existentes, la praxis transaccional muestra
que frecuentemente (sobre todo en el ámbito de la contratación estandarizada) son aplicadas también a intercam-
bios de bienes en planos. Esta extrapolación ha dado lugar a no pocos problemas jurídicos sobre los cuales INDE-
COPI ha tenido oportunidad de pronunciarse en sentidos no siempre uniformes.
Con ello en mente, en el presente trabajo analizaremos el problema del ámbito de aplicación del artículo 1577 del
Código Civil (que regula la cláusula ad corpus) y sus repercusiones en los contratos inmobiliarios privados y de
consumo. Se trata de una cuestión compleja cuyos abordajes doctrinales y jurisprudenciales en nuestro país no han
sido particularmente ambiciosos ni convincentes.
Abstract. Ad corpus real estate sales are a globalized transactional modality today. Even though they are designed for
exchanges of existing real estates, the transactional practice shows that this modality is frequently applied (especially in
standardized contracting) to the presale real estate agreements. is extrapolation has resulted in more than a few legal
problems where INDECOPI has intervened in ways that are not always uniform.
is work will analyze the problem of the scope of application of article 1577 of the Civil Code (which governs the “as is”
clause) and its consequences on private and consumer real estate contracts. is is a complex issue that has been doctrinally
and jurisprudentially addressed in our country but with a non-particularly ambitious nor convincing focus.
Palabras clave. Compraventa, compraventa inmobiliaria; compraventa ad corpus; compraventa en planos; cláusu-
las abusivas; Código Civil; contratos; protección al consumidor; Indecopi
Keywords: Sale; real state sale; ad corpus sale; house on plans sale; abusive clauses; Civil Code; contracts; consumer pro-
tection; Indecopi
Sumario: 1. Noción de cláusula ad corpus y justicación de su tratamiento legal en el artículo 1577
del Código Civil. 1.1 Deniendo la venta ad corpus. 1.2 Asignación de riesgos subyacente al artículo
1577 del Código Civil. Los Riesgos Primario y Secundario de la Diferencia de Áreas. 1.3. Análisis de
la regulación ad corpus del Código Civil aplicada a ventas estereotípicas sobre vienes existentes (esce-
nario browneld). 2. Análisis crítico de la aplicabilidad del artículo 1577 del Código Civil a ventas
estereotípicas de residencia en planos (escenario greeneld). 2.1 Caracterización de las ventas estereo-
típicas de residencias en planos (escenario greeneld). 2.2. Aplicación de los criterios de interpretación
legal del artículo 1577 del Código Civil. 2.3 Conclusión: El ámbito de aplicación del artículo 1577
del Código Civil excluye a las ventas estereotípicas de residencia en planos (paradigma greeneld). 3.
1 Abogado y Magíster por la Ponticia Universidad Católica del Perú. Profesor de Derecho de los Contratos a nivel de pregrado y posgrado
en la PUCP. ORCID Id: 0000-0002-4605-2725. Contacto: walter.vasquez@pucp.pe
122 CONTRATOS
Admisibilidad legal de la cláusula ad corpus atípica en ventas de residencias en planos. 3.1 Cuestión
previa. Naturaleza, función y subespecies de las cláusulas ad corpus en ventas de residencias en planos.
3.2 Estatus legal de los modelos ad corpus atípicos en ventas de residencias en planos paritarias con
negociación individualizada. 3.3 Estatus legal de los modelos ad corpus atípicos en ventas de residen-
cias en planos estandarizadas privadas y del consumidor. 3.4 Revisión de argumentos que pretenden
justicar la admisibilidad de la cláusula ad corpus en las ventas de residencias en planos estandarizadas
privadas y del consumidor. 4. La venta ad corpus de residencias en planos en la jurisprudencia ad-
ministrativa nacional. Análisis de dos resoluciones emblemáticas. 4.1 El criterio del Tribunal de IN-
DECOPI en la Res. 1233-2015/SPC. 4.2 El revirement del Tribunal de INDECOPI. La Resolución
2816-2019/SPC-INDECOPI. 4.3 Valoración personal de los criterios emblemáticos de INDECOPI
sobre la cláusula ad corpus en ventas estereotípicas de residencias en planos. 5. Reexión nal.
1. Noción de cláusula ad corpus y justicación
de su tratamiento legal en el artículo 1577 del
Código Civil
1.1. Deniendo a la venta ad corpus
La cláusula ad corpus es aquel pacto por el cual, en
una compraventa inmobiliaria, comprador y vende-
dor convienen que el precio retribuirá el bien trans-
ferido como una entidad física de cuerpo cierto 2. De
este modo, el comprador no se compromete a abo-
nar el precio en función directamente proporcional
2 Ya sea que dicha unidad constituya un terreno que cuenta o no con edicación. En la legislación comparada, esto resulta claro de la redac-
ción del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina:
Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Artículo 1135.- Precio no convenido por unidad de medida de supercie.
“Si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edicada, no habiendo sido convenido el precio por unidad de
medida de supercie y la supercie de terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador,
según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio
puede resolver la compra” [Énfasis agregado].
La redacción del artículo 1577 del Código Civil peruano es un tanto más ambigua, pero como demostraremos en las presentes líneas, llega
al mismo resultado.
3 Badenes Gasset (1995, p. 504) entiende al cuerpo cierto como “la cosa determinada por sus linderos, independientemente de su medida
o número”.
4 En ese sentido, el inmueble vendría a ser la unidad de medida global de la operación, tal como señala León Barandiarán (1965, p. 70). En
opinión de Fernández Fernández, C. (2020, p. 185), la transferencia del bien se daría “tal como se encuentra”.
5 En el presente trabajo nos referiremos a la supercie, de manera indistinta, como área, extensión, cabida, metraje o cantidad.
La cabida ha sido denida por Badenes Gasset, (1995, p. 499) del siguiente modo:
La cabida se reere únicamente a la supercie horizontal de los inmuebles, es decir a la capacidad de contenido de porciones de suelo en su
expresión bidimensional”. En ese sentido, por más desniveles o irregularidades topográcas que tenga la nca “lo que cuenta es la supercie
horizontal planimétrica”.
a una cantidad especíca de unidades de medida del
inmueble, sino en consideración de éste como un
bloque unitario3, esto es, valorando la globalidad de
sus características materiales intrínsecas4. Por ende,
estas últimas deben haber sido –o, al menos, haber
podido ser– razonablemente evaluadas por el adqui-
rente previo al cierre de la operación.
La estipulación examinada despliega su principal
efecto si la declaración del vendedor respecto a la
cantidad de supercie5 del inmueble se revela dis-
crepante a la cantidad de supercie real (presente al
tiempo de celebrar la operación).
FORO JURÍDICO 123
Para algunos, la regla ad corpus, en su operativa
descrita, presupone una declaración errónea del
vendedor respecto a la extensión del bien enaje-
nado; declaración que transmite al adquirente in-
formación inexacta sobre aquel aspecto del bien6
7. Otros, en cambio, entienden que, mediante esta
modalidad transaccional, más que existir un error,
las partes habrían buscado distribuir las consecuen-
cias de una contingencia (hasta cierto punto previ-
sible, pero mediante la asunción de costos a menu-
do relativamente altos) al tiempo de contratar.
En cualquier caso, la vigencia del pacto que nos
ocupa se encuentra reservada para situaciones en
que, habiéndose identicado el inmueble y ha-
biéndose declarado su cabida supercial, las dos
siguientes variables no coincidan la una con la otra:
(i) el área del inmueble declarada por el vendedor
en los documentos contractuales o en bases referi-
das por estos (en adelante, el “Área Declarada”); y,
(ii) el área exacta del inmueble, correspondiente a
una medición con un rango de error técnico igual
a cero (en adelante, el “Área Real”)8.
6 Se trata, en buena cuenta, de una hipótesis de error bilateral en la cantidad, que haya un tratamiento legal especial.
7 Como se sabe, el área del bien es uno de los aspectos del objeto de la compraventa, al igual que la calidad, tiempo, lugar y la propia presta-
ción programada. En las ventas estereotípicas sobre bienes existentes, la regla ad corpus no se relaciona con la determinación del bien objeto de
venta, sino que lo hace con la información sobre sus características intrínsecas, dentro de ellas, la supercie. Sin perjuicio de ello, la mención
del área puede tener efectos incidentales de individualización del inmueble: Capozzi (1988, p. 52), quien coloca el siguiente ejemplo: “te
vendo mi fundo Corneliano, aquel de veinte hectáreas, por un precio global de 40 millones”.
8 Fuera de tales escenarios, es decir, cuando el Área Declarada y el Área Real coincidan, la disciplina ad corpus no desplegará su ecacia pues
no se habrá cumplido el presupuesto fáctico para tal resultado.
9 Aun cuando las partes desconocieran la extensión exacta del bien materia del contrato.
10 Código Civil español. Artículo 1471.-
“En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento
o disminución del mismo aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.
Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más ncas las vendidas por un solo precio; pero, si, además de expresarse los linderos, indispen-
sables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que
se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá
una disminución en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el
comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló”.
11 Código Civil peruano de 1936. Artículo 1423.-
“Si el inmueble fue vendido como cosa cierta y determinada, ni el comprador, ni el vendedor podrán pedir la rebaja o el aumento del precio
estipulado, o la rescisión del contrato aunque se descubra ser mayor o menor la extensión”.
En adelante, nos referiremos al Área Declarada y al
Área Real, de manera conjunta, como las “Áreas”.
Del mismo modo, la divergencia entre las variables
antes mencionadas será denominada la “Diferencia
de Áreas”.
El régimen ad corpus contenido en el artículo 1577
no prevé que alguna de las partes je o modique
el Área Real materia de enajenación, la cual, al cie-
rre de la compraventa, ya se hallará perfectamen-
te individualizada9. En cambio, la aludida norma
regula las consecuencias económico-jurídicas de la
inexactitud del Área Declarada, que no es otra cosa
que información inexacta relativa a ciertas caracte-
rísticas intrínsecas del bien. Y aquellas consecuen-
cias económico-jurídicas se concretarán, según sea
el caso, en un eventual mantenimiento o reajuste
del precio de venta consensuado.
Si una legislación adopta el modelo ad corpus abso-
luto (en adelante, el “Modelo Absoluto”), la Dife-
rencia de Áreas no dará lugar a reajuste del precio,
quedando las partes vinculadas al contrato bajo sus
términos originales. Esta es la alternativa seguida
por el Código Civil español de 188910 y también
por el Código Civil peruano de 193611. En estos
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