54 452-2000-ORLC/TR - Confirman denegatoria de inscripción de levantamiento de hipoteca de inmueble ubicado en la provincia de Coronel Portillo, departamento de Ucayali
| Fecha de publicación | 12 Enero 2001 |
| Fecha de disposición | 12 Enero 2001 |
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NORMAS LEGALES
Lima, viernes 12 de enero de 2001
de Sucesiones Intestadas, en tal sentido la ratificación de la
compraventa deberá celebrarse con sus herederos"; intervinien-
do como Vocal ponente el Dr. Samuel Gálvez Troncos; y,
CONSIDERANDO:
Que, mediante el presente título se solicita la anotación
preventiva de promesa de venta que otorga la sociedad conyugal
conformada por José Abel Alfaro Pacheco e Yda María Pacheco
Liza de Alfaro a favor de la Cooperativa de Vivienda Ayacucho
representado por Virgilio Oriundo Suárez, Mamerto Rojas Cas-
tro, Rafael Romaní Huacce, Julio C. Palomino Flores, Virgilio
Choque Fernández, Heliades Chachaima Palomino y Moisés
Najarro Rúa, en mérito al Testimonio de la escritura pública del
6 de junio de 1972 extendida ante el Notario de Ayacucho Basilio
Machaca Conde;
Que, consta de la partida registral, LVII a fojas 245 al 248
del tomo 33 del Registro de Propiedad Inmueble de Ayacucho,
que continúa en el tomo 68 fojas 497 al 500, tomo 102, fojas 371
al 386, trasladada a la ficha 007537/0020903 del mismo Regis-
tro, la inscripción en el asiento 19B de la Lotización Urbana
denominada San José, sobre todo el terreno (título Nº 5904 del
2 de agosto de 1988), y en el asiento 32B la rectificación y
replanteo de dicha lotización, existiendo en posteriores asientos
diversas independizaciones;
Que, consta del título venido en grado, que José Abel Alfaro
Pacheco y su esposa Yda María Pacheco Liza de Alfaro como
propietarios del inmueble de mayor extensión denominado San
José de la provincia de Huamanga, departamento de Ayacucho,
convinieron con los representantes de la Cooperativa de Vivien-
da Ayacucho, en ceder el área de 16 421,50 m2, comprendido
dentro del predio en mención vía promesa de venta;
Que, según consta de las cláusulas tercera, cuarta y quinta
de la escritura pública de alzada, los vendedores ceden en
calidad de venta en favor de la Cooperativa de Vivienda "Aya-
cucho" Limitada, la extensión superficial de dieciséis hectáreas
y cuatrocientos noventiuno metros cuadrados y cincuenta
centímetros, por el precio de 100 000,00 soles oro por hectárea,
es decir, por el precio total de 1 604 915,00 soles, oro, conviniendo
las partes que al momento de firmarse la minuta los promiten-
tes compradores abonarán la suma de 120 000 soles oro en
efectivo y el saldo de 1 484 915,00 soles oro se pagará en
armadas mensuales a partir del 30 de abril de 1972 hasta el 30
de abril de 1974;
Que, asimismo, en la cláusula sexta se consigna, textual-
mente: "Habiéndose establecido como plazo para procederse a
la elevación de la escritura pública de la definitiva de compra-
venta de este contrato, da de dos años a partir del treinta de
abril del presente año al treinta de abril de mil novecientos
setenticuatro, lapso que corresponde al presente contrato de
promesa de compraventa, las partes convienen y para el caso
de que la Cooperativa compradora no pudiera cumplir con el
pago total del precio fijado, el contrato de compraventa com-
prenderá una extensión de terreno hasta donde alcance a
cubrir las sumas pagadas";
Que, el Artículo 1392º del Código Civil de 1936 vigente a la
fecha del otorgamiento del instrumento subexámine, prescribe:
"el convenio por el cual una persona promete vender o comprar
a otra, alguna cosa, por un precio y en un plazo determinados,
produce efectos de la compraventa, desde que el coestipulante
declare en el plazo fijado, su voluntad de comprar o vender";
Que, además el Artículo 1393º de la normatividad aplicada
señala: "en la promesa de comprar o vender, se designará el
plazo. Este plazo no puede pasar de dos años, si la cosa es
inmueble o derecho sobre inmueble ....";
Que, conforme a reiterada jurisprudencia de este Tribu-
nal, como las expresadas en las Resoluciones Nº 377-96-
ORLC/TR, Nº 272-97-ORLC/TR y Nº 270-98-ORLC/TR, ba-
sadas en la jurisprudencia de la Corte Suprema, cuando en un
contrato denominado por las partes como promesa de venta,
se ha pactado la obligación del vendedor de transferir la
propiedad y la del comprador de pagar su precio en dinero,
encontrándose en el contrato todos los elementos esenciales
del contrato de compraventa, debe éste calificarse como tal,
aun cuando se le hubiere dado otra denominación; en tal
sentido, se aprecia del título alzado que estamos frente a un
contrato de compraventa, porque el contrato tiene todos los
elementos requeridos por la ley, máxime si como se ha seña-
lado en el cuarto considerando, parte del precio ya se había
pagado como cuota inicial, aunado al hecho que la escritura
contiene inserto el recibo de pago del impuesto de enajenacio-
nes de fecha 23 de marzo de 1972;
Que, por la consideración expresada debe revocarse la obser-
vación en los extremos que señala que se trata de un contrato de
promesa de venta, por haberlo denominado así las partes con-
tratantes, solicitando que se celebre el contrato definitivo de
compraventa o la ratificación, en la que deberá intervenir la
sucesión de José Abel Alfaro Pacheco;
Que, por otro lado, conforme se estipula en la cláusula sexta,
el bien materia de venta podrá ser modificado en razón de la
cantidad abonada por el comprador hasta el plazo convenido;
circunstancia que hace que tanto el bien materia de venta como
el precio sean determinables, porque se ha establecido el meca-
nismo a través del cual se determinará el bien - el precio por
hectárea -, no siendo necesario un nuevo acuerdo de las partes,
en cuanto a este aspecto, para considerar válida la compra-
venta;
Que, sin embargo, para efectos de su inscripción registral se
requiere que el bien inmueble materia de venta se encuentre
determinado, en razón del sistema de folio real, manifestación
formal del principio de especialidad, que exige que los actos y
contratos materia de publicidad registral estén exactamente
determinados: específicamente, debe fijarse los caracteres físi-
cos del inmueble, ha de describirse la situación, linderos, medida
superficial, nombre y número del inmueble, tal como se encuen-
tra previsto en el Artículo 44º del Reglamento de las Inscripcio-
nes, con el objeto de garantizar, mediante su identidad con el
que se encuentra inscrito en la partida registral, que el inmueble
es el mismo;
Que, asimismo, el principio de especialidad requiere, que en
las inscripciones de las enajenaciones, se exprese exactamente,
el precio materia de venta, como lo exige el Artículo 46º del
Reglamento de las Inscripciones;
Que, es de concluirse que no encontrándose determinados el
bien materia de venta y el precio de venta, no es factible admitir
la inscripción del presente título;
Que, adicionalmente, habiendo variado a la fecha las carac-
terísticas de la partida registral, conforme se anota en el segun-
do considerando, el título deberá adecuarse a la situación actual
de la partida registral, conforme a lo establecido en el primer
párrafo del Artículo 2011º del Código Civil y en la norma IV del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos;
Que, de otro lado, consta del título presentado, copia del
testimonio de la escritura pública de ratificación de compraven-
ta otorgada -unilateralmente- por la Cooperativa de Vivienda
"Ayacucho" de fecha 14 de diciembre de 1999, expedida ante el
notario de Ayacucho Dalmacio D. Mendoza Asparrat, en la cual
los representantes de la antedicha cooperativa ratifican el acto
jurídico de compraventa a que se refiere la escritura pública del
6 de junio de 1972 celebrado cuando la Cooperativa no existía
como persona jurídica, sin embargo no consta del título alzado
que se encuentren inscritas la facultades de los representantes
de la Cooperativa de Vivienda "Ayacucho", para celebrar la
ratificación de la compraventa;
Que, atendiendo a que los defectos señalados son subsa-
nables, procede admitir la anotación preventiva de la compra-
venta, conforme lo permite el Artículo 79º inciso 4) del Regla-
mento de las Inscripciones; y,
Estando a lo acordado;
SE RESUELVE:
REVOCAR la denegatoria de anotación preventiva formu-
lada por el Registrador Público del Registro de Propiedad In-
mueble de Ayacucho al título referido en la parte expositiva, y
DISPONER su anotación por los fundamentos expresados en la
presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
ELENA VÁSQUEZ TORRES
Presidenta de la Segunda Sala
del Tribunal Registral
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Vocal del Tribunal Registral
SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS
Vocal del Tribunal Registral
16006
Confirman denegatoria de inscrip-
ción de levantamiento de hipoteca
de inmueble ubicado en la provincia
de Coronel Portillo, departamento de
Ucayali
RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL
Nº 452-2000-ORLC/TR
Lima, 18 de diciembre de 2000
VISTA, la apelación interpuesta por REPRESENTA-
CIONES CASTILLO E.I.R.L. y el señor GLICERIO CASTILLO
ORTIZ, contra la observación formulada por el Registrador
Público de Propiedad Inmueble de Pucallpa, Dr. Milcher Zanca
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