77 134-2004-SUNARP/SN - Suspenden aplicación de la Cuarta Disposición Transitoria, Complementaria y Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular hasta el 31 de julio de 2004

EmisorSunarp
Fecha de la disposición 1 de Abril de 2004
Pág. 265885
NORMAS LEGALES
Lima, jueves 1 de abril de 2004
cual la sola obligación de enajenar un inmueble determina-
do hace al acreedor propietario.
4. Por lo tanto, la hipoteca legal o convencional para
garantizar el saldo de precio en una compraventa resulta
incompatible con el pacto especial relativo a la reserva de
propiedad. Es decir, si se ha estipulado la reserva de pro-
piedad no podrá surgir hipoteca legal o convencional pues
el comprador-deudor no es propietario del inmueble y el
vendedor-acreedor no podrá garantizar una obligación a
su favor con un inmueble de su propiedad.
En tal sentido, verificándose que el título archivado que
sustentó la inscripción de la compraventa e hipoteca le-
gal contenía cláusulas contradictorias entre sí, pues se
estipuló que por el saldo de precio se constituía hipoteca
y que la compraventa era con reserva de propiedad, nos
encontramos frente a un supuesto de error de concepto
ocasionado por la redacción vaga, ambigua o inexacta
del título primigenio tal como lo dispone el artículo 84º
inciso b) del Reglamento General de los Registros Públi-
cos. Según lo dispone la norma citada, para la rectifica-
ción de dicho error deberá presentarse título modificato-
rio posterior otorgado por todos los interesados o resolu-
ción judicial firme.
5. Sin embargo, el contenido de las inscripciones antes
citadas se presume exacto y produce todos sus efectos
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su in-
validez tal como lo dispone el artículo 2013º del Código
Civil y el numeral VII del Reglamento General de los Re-
gistros Públicos, normas que recogen el denominado prin-
cipio registral de legitimación. De acuerdo con el referido
principio registral, se presume
que el derecho o la titulari-
dad del registro existe y que pertenece a dicho titular, por
lo cual éste podrá ejercerla sin ninguna clase de impedi-
mento legal
1
.
En tal sentido, el titular registral amparado en un asien-
to inexacto pero que despliega todos sus efectos en el
ámbito extrarregistral,
está autorizado para ejercer el dere-
cho del cual es titular sin ninguna limitación
2
(legitimación
activa)
.
También protege este principio a los terceros que
no tienen derecho inscrito cuando se relacionan con el titu-
lar registral (legitimación pasiva).
6. La consecuencia inmediata de lo expuesto preceden-
temente es que al haber actuado el titular registral (socie-
dad conyugal Altamirano-Guevara) conforme al contenido
del asiento, pudo acceder al registro el contrato de arren-
damiento celebrado con César Alfonso Altamirano Gueva-
ra. Por lo tanto, habiéndose producido una inscripción, no
podrá el registro disponer su cancelación de oficio o a pe-
tición de parte amparándose en una simple solicitud la can-
celación de dicha inscripción, pues tal atribución solamen-
te le corresponde a los titulares registrales del derecho o al
poder judicial a través de los títulos correspondientes (es-
critura pública o partes judiciales).
7. Argumenta también el apelante que como consecuencia
de haberse inscrito la resolución del contrato de compraventa
por el cual sociedad conyugal conformada por Julio César Al-
tamirano Cancharis y María Marina Guevara Llatas adquirió su
derecho (conforme al registro), deberá registrarse la cancela-
ción de la inscripción del contrato de arrendamiento que cele-
braran éstos con César Alfonso Altamirano Guevara.
8. Al respecto debe señalarse que según el principio de
fe pública registral recogido por el artículo 2014º del Códi-
go Civil, el tercero que de buena fe adquiere a título onero-
so algún derecho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescin-
da o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se prue-
be que conocía la inexactitud del registro.
Por su parte, el numeral IIX del Título Preliminar del Re-
glamento General de los Registros Públicos señala que la
inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anula-
ción, resolución o rescisión del acto que los origina, no
perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de
buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no consten
en los asientos registrales.
9. Como se ha indicado en el punto 1 del análisis de la
presente resolución, conforme a los asientos registrales, a
la fecha de celebración e inscripción del contrato de arren-
damiento, la propietaria del inmueble era la sociedad con-
yugal conformada por Julio César Altamirano Cancharis y
María Marina Guevara Llatas, no constando registrada la
reserva de propiedad a favor de los vendedores o la cir-
cunstancia de que el contrato de compraventa se había
resuelto por cuanto la causal sobreviniente (falta de pago)
accedió al registro con posterioridad a la celebración e ins-
cripción del mencionado contrato de arrendamiento.
10. En consecuencia, la inscripción del contrato de
arrendamiento en el asiento D 00001 de la partida electró-
nica 49059808 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima
se encuentra protegida por el principio de fe pública regis-
tral, no pudiéndole afectar la posterior resolución del con-
trato de compraventa por el cual los compradores adquirie-
ron su derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado.
Cabe resaltar que de conformidad con el último párrafo
del artículo 2014º del Código Civil, se presume la buena fe
del tercero registral mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro. Por tal razón, la destrucción de la
buena fe del tercero registral a través de la actuación de
medios probatorios corresponde efectuarse ante el Poder
Judicial, tal como lo expresa la Exposición de Motivos del
Código Civil3 al señalar que
“... el adquirente se encuentra
en la muy cómoda posición procesal de no tener que pro-
bar su buena fe e incluso no teniendo incluso obligación de
alegarla”.
Estando a lo acordado por unanimidad.
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la observación formulada por el Regis-
trador del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima al
título señalado en el encabezamiento, conforme a los ar-
gumentos expuestos en el análisis de la presente resolu-
ción.
Regístrese y comuníquese.
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Presidenta de la Primera Sala
del Tribunal Registral
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Vocal del Tribunal Registral
FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN
Vocal del Tribunal Registral
1 Exposición de Motivos del Código Civil, Registros Públicos, publicada en la
Separata Especial del Diario Oficial El Peruano el 19 de noviembre de 1990,
pag. 11.
2 Ob. Cit. Pág. 11.
3 Ob. Cit. Pág. 13.
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Suspenden aplicación de la Cuarta Dis-
posición Transitoria, Complementaria
y Final del Reglamento de Inscripcio-
nes del Registro de Propiedad Vehicu-
lar hasta el 31 de julio de 2004
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS
RESOLUCIÓN DEL SUPERINTENDENTE
NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
Nº 134-2004-SUNARP/SN
Lima, 31 de marzo de 2004
VISTO:
El Oficio Nº 124-2004-CTC-CR de fecha 31 de marzo
de 2004 de la Presidencia de la Comisión de Transportes y
Comunicaciones del Congreso de la República, mediante
el que solicita a la SUNARP la postergación del plazo de
vigencia del Reglamento de Inscripciones de Propiedad

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