La vivienda en la planificación urbanística española
| Páginas | 68-83 |
| Fecha | 01 Marzo 2025 |
| Fecha de publicación | 01 Marzo 2025 |
| Autor | Gerardo Roger Fernández Fernández |
| Materia | Derecho Público y Administrativo |
LA VIVIENDA EN LA PLANIFICACIÓN URBANÍSTICA ESPAÑOLA
HOUSING IN SPANISH URBAN PLANNING
GERARDO ROGER FERNÁNDEZ FERNÁNDEZ*
1
* Gerardo Roger Fernández Fernández es arquitecto urbanista y técnico en ordenación del territorio. Ha
sido director del Servicio de Urbanismo del Ayuntamiento de Almería (1982-1989) y director general
de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Comunidad Valenciana (1990-1995). Ha participado
activamente en la redacción de normas urbanísticas autonómicas en toda España y fue corredactor de la
Ley Estatal del Suelo de 2007. Docente en programas de posgrado en instituciones como la Universidad
Politécnica de Valencia, la Universidad Carlos III de Madrid y el Instituto Nacional de Administración Pública
(INAP).
RESUMEN.
La vivienda en España es un derecho constitucional
establecido en su artículo 47. En consecuencia,
la Administración pública debe adoptar las
medidas legales oportunas para hacer efectivo
ese derecho.
La modalidad aplicada por el Sistema Urbanístico
Español se concreta en reservar una parte
de las viviendas que el planeamiento prevé
en sus actuaciones urbanizadoras a un tipo
de vivienda protegida oficialmente a precios
tasados inferiores a los de mercado, así como
también a la disposición de que una parte
del suelo urbanizado para uso residencial se
ceda gratuitamente a la Administración para
promover vivienda protegida pública.
En el artículo se analizan las características del
Sistema, así como la experiencia vivida en los
años 98-2007 y el marco jurídico-urbanístico
vigente en la actualidad.
ABSTRACT.
Housing in Spain is a Constitutional right
established in article 47. Consequently, the Public
Administration must adopt the appropriate legal
measures to make this right effective.
The modality applied by the Spanish Urban
Development System is specified in reserving a
part of the houses that the planning foresees
in its urban development actions to a type of
officially protected housing at appraised prices
lower than those of the market, as well as the
provision that a part of the urbanized land for
residential use is given free of charge to the
Administration to promote public protected
housing.
The article analyzes the characteristics of the
System, as well as the experience lived in the
years 98-2007 and the legal-urban framework
currently in force.
PALABRAS CLAVE.
Derecho constitucional a la vivienda |
Vivienda protegida oficialmente | Principio
de participación pública en las plusvalías |
Mandato a impedir la especulación del suelo.
KEYWORDS.
Constitutional right to housing | Officially
protected housing | Principle of public
participation in capital gains | Mandate to
prevent land speculation.
(2025). Revista de Derecho Administrativo – CDA, 23, pp. 68-83.
69
Revista de Derecho Administrativo
SOBRE EL ARTÍCULO.
El presente artículo fue recibido por la Comisión de Publicaciones el 10 de enero de 2022 y aprobado
para su publicación el 21 de octubre de 2022.
CONTENIDO.
1. Introducción; 2. Características Básicas del Sistema Urbanístico Español; 3. La Evolución del
Mercado Inmobiliario durante “La Burbuja Inmobiliaria”; 3.1. El Modelo de Ocupación: la Producción
de Suelo; 3.2. La Producción de Vivienda; 3.3. Los Precios del Suelo y la Vivienda; 4. Explicación de
la Citada Evolución del Mercado Inmobiliario; 5. La Nueva Ley de Suelo Estatal y su Influencia en la
Producción de Suelo y Vivienda; 5.1. Distribución Público-Privada de las Plusvalías Urbanísticas; 5.2.
Regulación del Régimen de Gestión de Suelo y Vivienda por la Iniciativa Pública; 5.3. Regulación del
Régimen de Libre Empresa en la Gestión Privada; 5.4. La Reserva de Suelo para Vivienda Protegida;
5.5. Un Nuevo Régimen de Valoración del Suelo; 6. Conclusiones y Perspectivas sobre la Producción
de la Vivienda y del Suelo en el Sistema Urbanístico Español; 7. Bibliografía Mínima.
1. INTRODUCCIÓN.
La vivienda en España es un derecho constitucional establecido en el artículo 47 de la Constitución
de 1978, en cuyo primer inciso se expone que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de
una vivienda digna y adecuada”, es decir, en España la vivienda además de ser un bien de marcado
carácter económico y cultural, se constituye como un derecho que los ciudadanos tienen otorgado y
que, en consecuencia, los poderes públicos deberán garantizar por mandato constitucional.
La forma preferente de garantizar este derecho se determina en la legislación urbanística española
estableciendo que una parte de las viviendas que el planeamiento urbanístico prevea como uso
básico a implementar en los suelos edificables se destine a un tipo de vivienda cuyo valor en venta o
su renta de arredramiento se establezca por la Administración pública en un importe menor que el
precio que pueda alcanzar en el mercado libre.
Se trata, al fin y al cabo, de preservar un significativo contingente de viviendas “protegidas oficialmente”
a precio menor que el de mercado, con la finalidad de salvaguardar el derecho al uso de la vivienda
para aquellos ciudadanos cuyos ingresos anuales totales no alcancen un determinado límite con
relación al salario mínimo interprofesional, circunstancia que les “expulsa” del mercado residencial
ordinario.
El contingente de “viviendas protegidas” viene establecido en un límite mínimo del 30% del total de
viviendas que el planeamiento prevea por la legislación del Estado, mínimo que puede ser superado
por las legislaciones urbanísticas autonómicas (recordar que el Estado español se constituye en un
Estado autonómico, de referencias federales) en función de las diferentes necesidades que observen
en sus territorios.
Esta intervención de la Administración en el mercado residencial se justifica no sólo en el derecho
constitucional a la vivienda ya señalado, sino en el mandato que el mismo artículo 47 de la Constitución
dirige a los poderes públicos, cuando en el último inciso del primer párrafo establece que regularán
“la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”, única
especulación, la del suelo, prohibida expresamente por la Constitución española lo que comporta,
obviamente, que deberá adoptarse un mayor cuidado en impedir la especulación con la vivienda,
dado el derecho constitucional que adicionalmente la protege.
Para continuar leyendo
Comienza GratisAccede a todo el contenido con una prueba gratuita de 7 días
Transforma tu investigación jurídica con vLex
-
Accede a resúmenes de sentencias generados por IA, que destacan al instante los aspectos jurídicos clave.
-
Realiza búsquedas avanzadas con opciones precisas de filtrado y ordenamiento.
-
Consulta contenido jurídico completo de más de 100 jurisdicciones, incluyendo una amplia colección de libros y revistas a texto completo.
-
Disfruta de funcionalidades exclusivas como comparador de versiones de una ley, notas de vigencia, análisis de citas, y mucho más.
-
Con la confianza de más de 2 millones de profesionales, incluidas las firmas más importantes del mundo.
Accede a todo el contenido con una prueba gratuita de 7 días
Transforma tu investigación jurídica con vLex
-
Accede a resúmenes de sentencias generados por IA, que destacan al instante los aspectos jurídicos clave.
-
Realiza búsquedas avanzadas con opciones precisas de filtrado y ordenamiento.
-
Consulta contenido jurídico completo de más de 100 jurisdicciones, incluyendo una amplia colección de libros y revistas a texto completo.
-
Disfruta de funcionalidades exclusivas como comparador de versiones de una ley, notas de vigencia, análisis de citas, y mucho más.
-
Con la confianza de más de 2 millones de profesionales, incluidas las firmas más importantes del mundo.
Accede a todo el contenido con una prueba gratuita de 7 días
Transforma tu investigación jurídica con vLex
-
Accede a resúmenes de sentencias generados por IA, que destacan al instante los aspectos jurídicos clave.
-
Realiza búsquedas avanzadas con opciones precisas de filtrado y ordenamiento.
-
Consulta contenido jurídico completo de más de 100 jurisdicciones, incluyendo una amplia colección de libros y revistas a texto completo.
-
Disfruta de funcionalidades exclusivas como comparador de versiones de una ley, notas de vigencia, análisis de citas, y mucho más.
-
Con la confianza de más de 2 millones de profesionales, incluidas las firmas más importantes del mundo.
Accede a todo el contenido con una prueba gratuita de 7 días
Transforma tu investigación jurídica con vLex
-
Accede a resúmenes de sentencias generados por IA, que destacan al instante los aspectos jurídicos clave.
-
Realiza búsquedas avanzadas con opciones precisas de filtrado y ordenamiento.
-
Consulta contenido jurídico completo de más de 100 jurisdicciones, incluyendo una amplia colección de libros y revistas a texto completo.
-
Disfruta de funcionalidades exclusivas como comparador de versiones de una ley, notas de vigencia, análisis de citas, y mucho más.
-
Con la confianza de más de 2 millones de profesionales, incluidas las firmas más importantes del mundo.
Accede a todo el contenido con una prueba gratuita de 7 días
Transforma tu investigación jurídica con vLex
-
Accede a resúmenes de sentencias generados por IA, que destacan al instante los aspectos jurídicos clave.
-
Realiza búsquedas avanzadas con opciones precisas de filtrado y ordenamiento.
-
Consulta contenido jurídico completo de más de 100 jurisdicciones, incluyendo una amplia colección de libros y revistas a texto completo.
-
Disfruta de funcionalidades exclusivas como comparador de versiones de una ley, notas de vigencia, análisis de citas, y mucho más.
-
Con la confianza de más de 2 millones de profesionales, incluidas las firmas más importantes del mundo.
