Las transferencias de aprovechamiento urbanístico como mecanismo de gestión para la obtención gratuita de suelos dotacionales y para compensar déficits de áreas verdes
| Autor | Laura Francia Acuña |
| Cargo | LL.M. in Government Contracts por the George Washington University, School of Law |
| Páginas | 118-137 |
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Círculo de Derecho Administrativo
Laura I. Francia Acuña
Las transferencias de aprovechamiento
urbanístico como mecanismo de gestión
para la obtención gratuita de suelos
dotacionales y para compensar décits
de áreas verdes1
Laura I. Francia Acuña2
SUMARIO
1. Introducción. 2. La gestión urbanística y el principio de equidistribución de beneficios
y cargas como fundamento del derecho de propiedad. La técnica española denomina-
da “reparcelación”. 3. Las Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico (TAU) como
medida para la obtención gratuita de suelos para equipamiento público y áreas verdes,
y como mecanismo alternativo a la “reparcelación” y a las expropiaciones urbanísticas.
4. Las TAU en la legislación comparada: Las Transferencias del Coeficiente de Ocupa-
ción del Suelo (Transfert de cos) en Francia, las Transfer Development Rights (TDR) en los
Estados Unidos y las Transferencias de Derechos de Construcción y Desarrollo (TDC & D)
en Colombia. 5. Aproximaciones a las TAU en el Perú. 6. Conclusiones.
PALABRAS CLAVE
Transferencia de aprovechamiento urbanístico; Equidistribución; Gestión urbanística; Edi-
ficabilidad; Dotaciones y equipamiento público; Áreas verdes.
KEY WORDS
Transfer development rights; Land regulations; Historical and environmental preservation;
Smart growth; Public spaces.
RESUMEN
En España, las Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico (TAU) garantizan una jus-
ta distribución de cargas y beneficios entre todos los propietarios de determinada área
urbanística, ahorrando a la administración municipal el tener que realizar expropiaciones
y hacer uso de recursos públicos para obtener suelos dotacionales. A través de esta fi-
gura, el propietario puede materializar su aprovechamiento en otro suelo donde podrá
construir todo el aprovechamiento que el plan le asigna, en lugar de recibir dinero (justi-
precio), trasladando el suelo original a los fines públicos o de áreas verdes previstos por
el mismo plan. A diferencia de las TAU, que persiguen la obtención gratuita de equipa-
mientos públicos, las Transfer Development Rights (TDR) americanas (derivadas de las
1 El presente artículo fue publicado originalmente en la Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente
(rdu) de España. Agradecemos a la autora por habernos cedido el presente artículo para su publicación.
2 LL.M. in Government Contracts por the George Washington University – School of Law. Especialista en
Urbanismo y Desarrollo Sostenible, y en Planificación y Gestión Urbana Territorial por la Unión Iberoame-
ricana de Municipalistas. Asociada Senior en Lazo, De Romaña & Gagliuffi Abogados. Actualmente se
encuentra realizando un Máster en Project Management en EAE Business School de Madrid.
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RDA14 - Derecho Administrativo y Propiedad
Las transferencias de aprovechamiento urbanístico como mecanismo de gestión para la
obtención gratuita de suelos dotacionales y para compensar déficits de áreas verdes
Transferencia del Coeficiente de Ocupación del Suelo - Transfert de cos francesas) son
una operación económica que busca compensar al propietario por el valor perdido de su
terreno agrícola o rural, debido al crecimiento urbanos, o para la preservación histórica
o medioambiental.
En el Perú, hemos identificado dos aproximaciones a estas figuras, que, al igual que las
Transferencias de Derechos de Construcción y Desarrollo (TDC & D) colombianas, reco-
gen características de los tres modelos que le sirvieron de base. El presente ensayo tiene
por objeto desarrollar un panorama descriptivo de tales modelos, para luego analizar
los dos ejemplos recientemente implementados en el Perú, y mecanismos en que podría
mejorarse su viabilidad.
ABSTRACT
In Spain, Urban Achievement Transfers (TAU) guarantee a fair distribution of burdens and
benefits among all owners of a particular urban area, saving the municipal administra-
tion from expropriations and takings and from using public resources for the purpose of
obtaining public areas. Through this mechanism, the owner can fulfill its building or deve-
lopment rights in another land (receiving area) where it is possible to build the whole use
assigned by the Plan, instead of receiving money (fair value) for the property. Likewise, the
original property (sending area) will be used for the public purposes provided by the same
plan. Unlike TAU, which main objective is to pursue free public facilities, the American
Transfer Development Rights (TDR) (derived from the French cos Transfert) constitute an
economical operation that seeks to compensate the owner for the lost value of the agricul-
tural or rural land, due to urban growth, or due to environmental or historic preservation.
Urban sprawl is also controlled by this means.
In Peru, we have identified two approaches to said mechanisms, which, similar to the
Colombian Transfer of Construction and Development Rights (TDC & D), collect cha-
racteristics of the three models that served as its basis. This essay is intended to develop
a descriptive overview of these three models, and then analyze the two recent examples
implemented in Peru, and how their viability could be improved.
1. Introducción
Si entendemos el derecho urbanístico como el “[...] conjunto de reglas a través de las
cuales la administración, en nombre de la utilidad pública, y los titulares del derecho
de propiedad, en nombre de defensa de los intereses privados, deben coordinar sus
posiciones y sus respectivas acciones con vista a la ordenación del territorio”,3 es posible
afirmar que se trata de la rama del derecho administrativo donde se observa una gran
intervención del Estado a través del denominado poder de policía y de la función de
planificación. En tal sentido:
[...] resulta evidente que el derecho urbanístico requiere de una mayor o menor inter-
vención estatal —a través de los órganos administrativos de planeamiento, control y
ejecución—; todo lo cual se configura como parte importante del derecho adminis-
trativo. Dentro de este ámbito nos encontraremos con un derecho administrativo-ur-
3 Carceller Fernández, Antonio (1989). Instituciones del derecho urbanístico. Madrid: Montecorvo, p. 22.
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