La transferencia de propiedad de bienes inmuebles y los procesos de tercería de propiedad
| Autor | Carla Yolanda Paredes Ciccia |
| Cargo | Juez Supernumeraria del Primer Juzgado de Paz Letrado Civil de Chiclayo |
| Páginas | 1-24 |
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LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES Y LOS PROCESOS DE TERCERÍA DE PROPIEDAD
Carla Yolanda Paredes Ciccia∗
RESUMEN
El presente artículo la autora aborda la problemática alrededor de la transferencia de bienes inmuebles con tres ejes temáticos. El primero, referido a la inscripción de bienes inmuebles y la necesaria publicidad de la transferencia de este tipo de bienes en garantía de terceros; el segundo, respecto a la figura de la inscripción de la transferencia de bienes inmuebles registrados y no registrados, haciendo especial referencia al tratamiento de la inscripción de estos últimos en el Perú. Finalmente, el tercer punto es sobre la inscripción de bienes inmuebles y su relación con los procesos de tercería, analizando la contraposición existente entre el derecho real y el personal como sustento de estos procesos judiciales.
PALABRAS CLAVE
Transferencia de propiedad / Bienes inmuebles / Tercería de propiedad.
SUMARIO
INTRODUCCIÓN. 1. PROBLEMÁTICA EN LA TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES.
1.1. Problemática de la inscripción de bienes inmuebles. 1.2. Rol notarial en la transferencia de bienes inmuebles. 1.3. Rol de registros públicos en la transferencia de bienes inmuebles.
2. LA INSCRIPCIÓN DE LA TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES. 2.1. La inscripción de la transferencia de bienes inmuebles no registrados. 2.2. La inscripción de la transferencia de bienes inmuebles registrados. 2.3. El sistema obligatorio de la inscripción de bienes inmuebles. 2.4. La inscripción de bienes inmuebles en la legislación peruana. 3. LA NO INSCRIPCIÓN DE BIENES INMUEBLES Y SU RELACIÓN CON LOS PROCESOS DE TERCERÍA.
3.1. Proceso de tercería de propiedad. 3.2. Contraposición entre la propiedad de bienes inmuebles no inscritos y embargos inscritos. CONCLUSIONES.
∗ Juez Supernumeraria del Primer Juzgado de Paz Letrado Civil de Chiclayo. Egresada de la Maestría con mención en Derecho Constitucional y Gobernabilidad de la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo de Lambayeque. Estudiante de la Maestría en Derecho de Familia y de la Persona de la Universidad Santo Toribio de Mogrovejo.
Revista de Investigación Jurídica
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INTRODUCCIÓN
El origen de la propiedad de bienes inmuebles se remonta a los albores de la vida en sociedad y del Derecho. Su concepción y tratamiento han evolucionado a lo largo de los siglos y han tenido que ser adecuados a las necesidades modernas.
Todo tráfico comercial de bienes supone un inicio y un final; sin embargo, entre estos dos puntos hay todo un recorrido que hacer y, es justamente en este ínterin donde aparece el estancamiento patrimonial, como una barrera a sortear, producto de la propiedad sobre los bienes inmuebles.
Así entonces, se debe detectar los límites y extensiones de esos bienes inmuebles, por tanto, habrá que conocer qué conjunto normativo resuelve este problema básico. Este conjunto de normas son los derechos reales, como manifestación plural de la propiedad, que se erige como eje de atribución, distribución y goce de bienes económicos.
De esta forma, la figura de la propiedad, su utilidad, fines y los efectos que produce, nos ha llamado la atención, puesto que desde antaño hasta hoy, el que menos desea ser dueño de algo, específicamente dueño de un bien inmueble y de manera absoluta, a fin de que pueda ostentar los atributos de uso, disfrute y disposición que el hecho de ser propietario le ofrece y también para desterrar la posibilidad de que alguien lo perturbe en su derecho.
En este orden de ideas, en el presente artículo se abordará como primer apartado la problemática alrededor de la transferencia de bienes inmuebles, cuyo estudio se ha estructurado en tres acápites. El primero referido a la problemática de la inscripción de bienes inmuebles, en el que se hace hincapié a la necesaria publicidad de la transferencia de este tipo de bienes en garantía de terceros, puesto que es de vital importancia que quienes vayan a adquirir un inmueble conozcan el desplazamiento que se ha producido en la titularidad del inmueble (tracto sucesivo), a fin de garantizar transparencia y confiabilidad al tráfico inmobiliario, remarcando el papel que debe jugar la debida inscripción. El segundo acápite está referido al rol del notario en la transferencia de inmuebles, como operador y profesional del derecho que está autorizado a dar fe de los actos que ante él se celebran,
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estableciendo para ello la importancia de su actuación en los traspasos de propiedad; y, finalmente, en un tercer acápite haremos referencia al rol de los Registros Públicos como órgano de actuación de la publicidad registral, instrumento necesario para la representación documental de las relaciones jurídicas ínter subjetivas y jurídico-reales inmobiliarias.
Como segundo apartado se abordará la figura de la inscripción de la transferencia de bienes inmuebles registrados y no registrados, además de la proyección de determinadas ideas sobre el sistema obligatorio de la inscripción de bienes inmuebles y el tratamiento de la inscripción de estos últimos en el Perú.
Y, en un último apartado, afrontaremos la no inscripción de bienes inmuebles y su relación con los procesos de tercería, analizando la contraposición existente entre el derecho real y el personal como sustento de los procesos judiciales de tercería, para lo cual, es conveniente saber en qué consisten dichos procesos a fin de lograr ubicarnos en el tema y a través de la casuística encontrar el motivo del planteamiento y la forma en que vienen siendo resueltos los referidos procesos en nuestra judicatura.
1. PROBLEMÁTICA EN LA TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES
1.1. PROBLEMÁTICA DE LA INSCRIPCIÓN DE BIENES INMUEBLES
A medida que el tiempo ha ido avanzando, la propiedad ha progresado, es así que desde que el hombre comienza a agruparse e interrelacionarse, se ve en la necesidad de crear una serie de reglas, las mismas que debían ser cumplidas por todo el grupo social.
Dentro de estas reglas, particular importancia las tienen aquellas que regulan las relaciones que surgen entre las personas, pero principalmente nos interesan aquellas que se caracterizan en recaer en bienes económicos. De ahí que sería conveniente establecer primero qué se entiende por bienes.
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Resumiendo lo aportado por la doctrina1, los bienes son aquellos objetos que no necesariamente son corporales, pero son susceptibles de valorarse económicamente, pueden ser objeto de protección jurídica y son utilizados por los otros para la satisfacción de sus necesidades. En este sentido, las reglas a las que se hace referencia son los derechos reales como estatuto regulador de las relaciones que establecen los hombres con motivo de la utilización y aprovechamiento de los terceros con que atienden sus necesidades2.
Respecto de estos bienes cuya utilización es básica para el hombre, la doctrina ha realizado una amplia clasificación3de la que interesa solo la referida a los inmuebles, ya que los artículos 885º y 886º del Código Civil peruano (en adelante CCP), recogen la distinción entre bienes muebles e inmuebles. Siendo preciso señalar que dado a su naturaleza la clasificación de los bienes muebles e inmuebles ha sido en virtud, entre otras, a la transferencia de propiedad de los bienes, toda vez que en los inmuebles se realiza con el solo consentimiento de las partes, mientras que en los muebles se requiere un requisito adicional: la tradición. Asimismo, los bienes inmuebles son susceptibles de ser dados en garantía real de hipoteca (art. 1097 C.C.), en tanto los muebles pueden ser dados en prenda, clasificación que se mantiene en nuestro régimen jurídico.
En conjunto los bienes cuando están afectados a un fin constituyen lo que se denomina el patrimonio y sobre él, como es obvio, pueden recaer los derechos reales, y es así puesto que este tipo de derechos forman parte del grupo de los derechos patrimoniales, esto es, de aquellos que se reflejan sobre el patrimonio, o sea que se refieren a los intereses de naturaleza económica (valores en dinero) y de los medios (por lo regular de orden material) que sirven para satisfacerlos4.
Uno de estos derechos reales es la propiedad, derecho que recae sobre todo bien, siendo definida como un poder unitario del que sus facultades son manifestaciones del mismo, en este sentido es el más amplio poder de denominación que el orden jurídico permite tener
1Cfr. DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil, Vol. III (Derecho de Cosas y Derecho Inmobiliario Registral), Madrid: Tecnos, 1990, p. 178.
2En atención a que nos acogemos a la distinción entre derechos reales y patrimoniales.
3Cfr. CUADROS VILLENA, Carlos. Derechos Reales, Tomo II, Lima: Editorial Cuzco y Fecaf, 1995, p. 15.
4Cfr. O´CALLAGHAN MUÑOZ, Xavier. Código Civil Comentado, La Ley Actualidad S.A., Madrid, 1996, p. 384.
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sobre los bienes5; por tanto, la propiedad es un poder unitario en el sentido que concede sobre el bien un señorío global del que las distintas facultades o posibilidades de hacer respecto de la cosa son consecuencias de ser propietario. En este sentido, es el derecho que va a permitir que su titular pueda realizar cualquiera de los atributos que la ley o la doctrina le confieren como son: usar, disponer, disfrutar y reivindicar, los mismos que están reconocidos en el Art. 923º del CCP6.
En Perú la norma establece que la propiedad es enajenable, transferible, cedible y para facilitar que otra adquiera la propiedad de la cosa que se enajena, no se requiere de formalidad alguna y ninguna solemnidad documentaria es exigible. Tampoco es necesario la tradición salvo en caso de bienes muebles.
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