¿Sacrilegio del derecho de propiedad? fe pública registral y falsificación de documentos

AutorFrancisco Javier Escajadillo
CargoAbogado Universidad de San Martín de Porres
Páginas183-208
francisco.escajadillo@gmail.com
VOX JURIS, Lima (Perú) 33 (1): 183-208, 2017
VOX JURIS (33) 1, 2017
SUMARIO
• Introducción
El derecho de propiedad
Protección registral
• Análisis y discusión
Conclusiones y propuestas
• Referencias
RESUMEN
Este artículo invita a reexionar sobre la fe
pública registral y el derecho de propiedad en
los casos de fraude inmobiliario (falsicación
de documentos o suplantación de identidades).
En nuestro país, existen dos posiciones que
parecen ser irreconciliables: Por un lado,
quienes deenden la fe pública registral sobre
el derecho de propiedad; por otro lado, quienes
deenden el derecho de propiedad sobre la fe
pública registral. Es importante asumir una de
las dos posturas en esta confrontación, dado
que solo a partir de la discusión académica
será posible hallar una efectiva solución a este
problema.
ABSTRACT
This article invites us to reect on the public faith
in registration and the property rights in the case
of real estate fraud (falsication of documents
or identities theft). In our country, there are two
positions that seem to be irreconcilable: On the
one hand, those who defend the public faith
in registration above the property rights; on
the other hand, those who defend the property
rights above the public faith in registration. It
is important to assume one of the two positions
in this confrontation, because only from the
academic discussion will be possible to nd an
effective solution to this problem.
PALABRAS CLAVE
Propiedad, registros públicos, apariencia
jurídica, protección de terceros, fe pública
registral, falsicación de documentos.
KEYWORDS
Property, public registry, legal appearance,
protection of third parties, public faith in
registration, falsication of documents.
INTRODUCCIÓN1
En nuestro país, desde hace algunos años se
ha acentuado una grave crisis institucional en
cuanto a la efectiva protección del derecho
de propiedad, considerado como uno de los
derechos patrimoniales más importantes
(Bullard, 2010, p. 36 y León, 2007, p. 50), así
como la pierre angulaire de tuote civilisation
(Delsol, 1878, p. 438).
Se suele relacionar el problema de esta
grave crisis con la aplicación del principio
de fe pública registral en los supuestos de
1
¿SACRILEGIO DEL DERECHO DE PROPIEDAD? FE PÚBLICA
REGISTRAL Y FALSIFICACIÓN DE DOCUMENTOS
SACRILEGE OF PROPERTY RIGHTS? PUBLIC FAITH
IN REGISTRATION AND DOCUMENTS FORGERY
Francisco Javier Escajadillo1
Abogado
Universidad de San Martín de Porres
francisco.escajadillo@gmail.com
Perú
Recibido: 23 de febrero de 2017 Aceptado: 15 de marzo de 2017
1 Abogado de la Subdirección de Administración del Patrimonio Estatal de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales del
Ministerio de Vivienda y Construcción.
FRANCISCO JAVIER ESCAJADILLO
184
ISSN: 1812-6864
francisco.escajadillo@gmail.com
VOX JURIS, Lima (Perú) 33 (1): 183-208, 2017
fraude inmobiliario. Dicha situación puede
esquematizarse de una manera bastante sencilla:
El propietario A es suplantado o se falsica
un documento en el que vende el inmueble X
al sujeto B, tras inscribir dicha adquisición,
B transere el inmueble X al sujeto C, quien
también inscribe su negocio adquisitivo.
Entonces ¿es aplicable la protección de la fe
pública registral en tales supuestos?
En este panorama, desde la doctrina se han
esbozado distintas propuestas para su solución,
mientras que, a nivel normativo, se han colocado
parches que no logran más que disimular la
gran sura generada en el corazón mismo del
derecho de propiedad, esto es, su inviolabilidad;
sin embargo, a pesar de todos esos esfuerzos, no
se está atacando el centro del problema.
Es evidente que todos somos responsables de
que se haya mermado la garantía constitucional
del derecho de propiedad, desde los operadores
del sistema registral (Sunarp), pasando por
los malos notarios hasta llegar a los propios
administrados, que con sus actuaciones
fraudulentas debilitan el sistema.
En este escenario, la defensa del derecho
de propiedad suele hacerse a partir de su
conceptualización, como si se tratara de un
derecho sagrado; es decir, como si toda afectación
al mismo se tratara de un sacrilegio (uno de estos
es la fe pública registral). Este punto desemboca en
la necesidad de analizar la problemática generada
en torno a la falsicación de documentos y a la
justicación para la aplicación (o inaplicación)
del principio de fe pública registral. A su vez, es
necesario efectuar un análisis de las instituciones
jurídicas involucradas.
Por ello, primero abordaremos todo lo referente
al derecho de propiedad y a su adquisición;
luego desarrollaremos la protección que
brinda el registro a los actos inscritos, su
contenido y sus límites arcinios. Finalmente,
podremos efectuar un análisis preliminar del
conicto; y, como resultado de lo investigado,
estableceremos las conclusiones y propuestas.
EL DERECHO DE PROPIEDAD
La denición
Si existe un derecho real par excellence es, sin
duda, la propiedad. Tamaña categoría responde
a que, dentro de la temática de los derechos
reales, la propiedad es aquella que goza de un
contenido más amplio (plena in re protestas).
A su vez, es el punto de partida de los otros
institutos comprendidos (desmembraciones2)
dentro de la teoría general de los derechos
reales, como son los accesorios, limitados
o sobre bien ajeno3y4 (ius in re aliena)
denominados indistintamente.
Sin perjuicio de su origen indiscutiblemente
civil, nuestro Tribunal Constitucional (TC), al
referirse al derecho de propiedad, ha dejado
establecido que es una garantía institucional,
además de un derecho subjetivo constitucional.
De ello, que el Estado se encuentre en la
obligación de garantizar su inviolabilidad
(sentencia recaída en el expediente N.° 00011-
2010-AI). Asimismo, para el TC, el derecho de
propiedad tiene un doble carácter (sentencia
recaída en el expediente N.° 0030-2004-AI/
TC), ya que es un derecho subjetivo y, a la vez,
es una institución jurídica objetiva portadora de
valores y funciones. No solo eso: la propiedad es
también expresión tanto de la libertad personal
como de libertad económica (sentencia recaída
en el expediente N.° 03258-2010-AA).
Lo mencionado permite armar que no estamos
frente a un derecho subjetivo cualquiera.
Todo lo contrario: estamos en presencia de un
derecho fundamental cuyos contornos inciden
transversalmente en todo nuestro ordenamiento
jurídico. No es para menos, ya que el derecho
de propiedad junto a la libertad de empresa son
los pilares de nuestra economía nacional (art.
60.° de la Constitución), radicando en todo ello
la importancia de su efectiva protección.
Fuera de nuestras fronteras, una destacable
explicación sobre la necesidad de garantizar
la propiedad la encontramos en Jean-Étienne
Portalis5 (2004) —conocido como uno de los
redactores del Code Civil français—, quien en
2 Se arma que cada derecho real accesorio, limitado o sobre bien ajeno es
entendido como algún tipo de restricción al derecho de propiedad; es decir,
se formulan como desmembraciones de la propiedad, ya sea que su origen
provenga de la voluntad o por disposición legal (Álvarez, 1986, p. 18).
3 En la lógica de nuestro Código Civil, los derechos reales como el usufructo
(art. 999.°), uso y habitación (art. 1026.°), supercie (art. 1030.°) y las
servidumbres (art. 1035.°) se ubican dentro de lo que se ha denominado
«Derechos Reales Principales», siendo un error, dado que dichos derechos
reales se suelen denir en conjunto como derechos reales limitados,
accesorios o sobre bien ajeno.
4 En la traducción al castellano de la obra de Louis Josserand, puede leerse
que el autor hace la distinción entre diferentes categorías de derechos
reales, ubicando así a (i) las desmembraciones, como el usufructo,
uso, etc.; (ii) cargas de la propiedad, como las servidumbres; y, (iii) los
derechos reales accesorios, como la hipoteca y otros derechos reales de
garantía (Josserand, 1950, p. 21).
5 (1746 – 1807).

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