Reglamento de las Inscripciones

AutorManuel F. Soria Alarcón
Páginas31-152
COMENTARIOS A LA LEGISLACIÓN REGISTRAL 31
Sección Primera
DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
Título I
DE LOS BIENES, ACTOS Y CONTRATOS QUE SON MATERIA
DE INSCRIPCIÓN
ACTOS INSCRIBIBLES
Artículo 1.- Son inscribibles todos los bienes y derechos sobre inmue-
bles conforme al Código Civil. También son inscribibles los actos y contratos
que modifiquen o extingan esos derechos.
CONCORDANCIAS
C.C. : Arts. 140, 496 (Inc. 6), 660, 686, 815, 887, 888, 925,
954, 1097, 1361, 1561, 2008, 2019, 2024, 2030, 2041.
C.P.C. : Arts. 504, 642, 648, 656, 673, 720, 739, 801, 833
(Inc. 2).
R.G.R.P. : Arts. 117 (Incs. 7 y 9).
R.I. : Arts. 13, 51, 61, 79, 86, 112, 135.
Ley N.° 27157 : Ley de Regularización de Edificaciones, Declaración
de Fábrica, etc.
REGLAMENTO DE LAS INSCRIPCIONES
MANUEL SORIA ALARCÓN
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Comentario
Es necesario precisar que cuando este Reglamento hace mención
al Código Civil, se refiere al derogado Código de 1936. Los comenta-
rios expuestos se hacen en concordancia al C.C. vigente en lo que fuere
pertinente.
El vocablo “inscripción” tiene, en el Derecho Registral, dos acep-
ciones: sustantiva y formal. Es sustantiva cuando se identifica con el
valor y los efectos que la misma produce; en consecuencia, por los efec-
tos que produce estos sistemas son de tres tipos: a) declarativo o
potestativo cuando la inscripción no tiene carácter obligatorio ni sa-
nea el título; la transferencia inmobiliaria se realiza por consenso entre
vendedor-propietario y comprador, no garantiza a plenitud los dere-
chos de las partes contratantes, pero sí al tercero que contrata a título
oneroso y de buena fe en base al derecho registrado y que a su vez
inscriba a su favor el derecho que adquiere; si bien en este sistema los
actos jurídicos tienen eficacia por actos realizados extrarregistralmen-
te, se inscribe (contrariamente a las operaciones clandestinas) para
publicitar lo inscrito y obtener plena seguridad jurídica; lo potestati-
vo adquiere plenitud cuando se decide hacer o no la primera
inscripción, pero una vez inscrita dicha potestad se torna sumamen-
te relativa, en tanto que a partir de la primera inscripción respecto
de los actos posteriores, sus inscripciones se tornarán aunque no obli-
gatorios, necesarios, pues estarán constreñidos a los efectos de los
principios que regulan el Derecho Registral; b) constitutivo cuando
no se admite la existencia del acto o contrato si este no se encuentra
registrado, debiendo la inscripción ser el elemento de validez del ne-
gocio jurídico, dado que a partir de éste se generan los derechos y
obligaciones; su eficacia es total porque garantiza tanto a los contra-
tantes cuanto a los terceros; y c) obligatorio, cuando los actos en su
esfera extrarregistral generan ciertos efectos, estableciéndose sancio-
nes para quienes incumplen la inscripción, si bien esta no sanea el título,
la inscripción del mismo hace que goce de sólida seguridad jurídica y
publicidad.
En su aspecto formal, la inscripción se identifica con el asiento
que ha de practicarse en el Registro, puede ser comprendida como la
COMENTARIOS A LA LEGISLACIÓN REGISTRAL 33
redacción extendida por el Registrador en los libros o fichas (partidas)
del Registro en el cual consta el acto, hecho, contrato o circunstancia
con relevancia registral, pero ello estará sujeta al sistema en que se
ubique, por su modalidad se reconocen las siguientes: a) De transcrip-
ción, cuando los títulos que logran acogida registral son transcritos al
Registro literalmente, sin modificación alguna, procediendo a formar-
se legajos encuadernados de los mismos en base a un índice de titulares
(Francia); b) inscriptorio, cuando el Registrador, en uso de su función
calificadora, efectúa un resumen del título presentado que contiene
los derechos y elementos merecedores de la publicidad registral, este
resumen toma la denominación de asiento; y c) Del encasillado, con-
tiene una indicación sumaria del título dentro de los recuadros con los
datos o circunstancias que aluden los mismos.
Nuestro vigente Código Civil ha clasificado los bienes en muebles
e inmuebles (como también lo hicieron los códigos de 1852 y de 1936,
siguiendo el inicial criterio clásico de inamovilidad o enraizamiento al
suelo y, en otros casos, creando ficciones legales (vr. gr., considerar
inmuebles los buques y las aeronaves). Resultan también inscribibles
los derechos reales tales como la propiedad, el usufructo, la hipoteca,
el derecho de superficie, etc., así como los derechos personales o de
crédito, entre los que se encuentran embargos, los contratos de opción
y los de arrendamiento.
En la segunda parte de la norma en comento, se colige una apa-
rente diferencia entre contratos y actos. La doctrina es unánime al
reconocer el carácter genérico del acto jurídico, en el cual está conte-
nido el contrato (acto jurídico bilateral por excelencia); sin embargo,
esta aclaración es importante, porque si bien es cierto resultan inscri-
bibles los contratos de compraventa, de hipoteca, de arrendamiento,
de donación, etc., no es menos cierto que son inscribibles también de-
terminados actos unilaterales como levantamiento de hipoteca,
declaratoria de fábrica, renuncia de usufructo o servidumbre, entre
otros. Es así como en el Registro de la Propiedad Inmueble no sólo se
inscriben derechos reales, sino también determinados derechos perso-
nales.

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