El principio de prioridad registral

AutorGünther Gonzales Barrón
Cargo del AutorProfesor de Derecho Civil en la Pontificia Universidad Católica del Perú, Universidad de San Martín de Porres, Universidad I nca G arcilaso de la Vega y Universidad Tecnológica del Perú.
Páginas1073-1108
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El principio de prioridad registral
Günther Gonzales Barrón*
SUMARIO: 1. Origen histórico.— 2. Concepto estricto y concepto
amplio del principio de prioridad.— 3. Créditos preferenciales.—
3.1 Delimitación conceptual de los créditos preferenciales.— 3.2.
Privilegios y derechos reales de garantía.— 4. Un caso práctico
para el correcto entendimiento del principio de prioridad: la pre-
ferencia de créditos subsiguiente al remate judicial de un inmue-
ble.— 4.1. Introducción.— 4.2. La prioridad.— 4.3. Fundamento
de la solución legal.— 4.4. Cuestiones procedimentales del artículo
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entre acreedor hipotecario y acreedor anticrético.
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legios (¿cuáles son las cargas soportadas por un inmueble?)
y de falta de seguridad respecto a la prueba de la propiedad
(¿quién es el propietario?), todo lo cual se encontraba a tono
con el sistema económico (feudal) y social (estamental) de
dicho régimen, que estaba basado en la concentración, inmo-
vilidad y vinculación de la propiedad de la tierra. Así pues,
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se reconocían las hipotecas generales ex iure divino (causa funeraria,
redención de cautivos, diezmos y primicias) y otras de utilidad pública
a favor de la Hacienda. Existían también hipotecas especiales tácitas de
utilidad privada, por ejemplo, para restitución de la dote, la del pupilo
sobre los bienes de su tutor, etc., que gravaban los bienes del deudor
aun después de su transmisión a terceros.
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derno, pues no permitía ni la seguridad del adquirente ni la afectación de
los bienes en garantía, ya que no era posible el conocimiento de quiénes
eran los propietarios de la riqueza territorial ni cuáles eran las deudas
preferentes que los gravaban. Por otro lado, en el concurso de acreedo-
res tampoco existían garantías sobre el origen fehaciente de los créditos
(determinados por su origen temporal y su causa), por lo que la prueba
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lismo económico y político reaccionaron, y postularon que la propiedad
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necesitó nuevos instrumentos jurídicos para llevar a cabo su ideario
político, y pretendió crear un sistema cierto de prueba de la propiedad
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cialidad). El origen cierto de la propiedad pretende garantizar la segu-
ridad del adquirente y la seguridad del crédito territorial, así como la
simplicidad del procedimiento ejecutivo y del concurso de acreedores.
Los principios primigenios de «publicidad» y «especialidad» buscan
crear un triple sistema de certeza: la certeza de la propiedad, la certeza
de las transmisiones patrimoniales y la certeza del rango del crédito.2
En los primeros momentos de la revolución liberal, los juristas no
tuvieron presente las implicancias ideológicas y jurídicas del sistema
de titulación pública, y su obsesión estuvo centrada en crear un orden
hipotecario práctico y saneado. Frente a la inseguridad de la propiedad
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1 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Curso de Derecho de Obligaciones 

2 ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. El Registro de la Propiedad y el Sistema de Preferencias
Crediticias. 
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fundar el desarrollo industrial en el crédito territorial. Los antiguos
privilegios ocultos, basados en el señorío de la tierra o en la defensa de
las clases adineradas y sus familias, fueron avasallados por la concep-
ción liberal de la hipoteca, entendida como el único privilegio crediticio
subsistente, y cuyo fundamento es profundamente democrático pues
tiene como base exclusiva los principios de publicidad (la hipoteca
publicada afecta únicamente a terceros) y de especialidad (se rechazan
las hipotecas generales que no afectan a bienes individualizados). El
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los privilegios es uno de justicia material, es decir, quién y por qué un
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ya no existen privilegios por naturaleza (principio estamental), sino
por un tema estrictamente formal de rango en la inscripción (principio
democrático).3
Es cierto que hubo múltiples escollos y retrocesos, en tanto las
legislaciones europeas fueron ondulantes con respecto a la admisión
de la publicidad de los derechos:
«La aproximación de los juristas liberales franceses al tema de los privilegios
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pero ha nacido la hipoteca, cuya preferencia hace efectiva la supremacía del
crédito territorial y la tutela del acreedor. El sistema jurídico, cuya obsesión
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en sí mismo sino para poderla afectar en garantía al crédito hipotecario. La
hipoteca y el registro al servicio del crédito territorial para hacer posible el
sueño de los liberales: formar crédito territorial, generar y concentrar ca-
pitales, desarrollar la industria y construir ferrocarriles. Este es el derecho
construido por el Código de Napoleón, donde el crédito hipotecario tiene
tal fuerza que desde la inscripción se convierte en el orden privilegiado
preferente y, por ello, como reserva de rango se convierte en garantía de
efectividad del crédito y de su ejecución, así como del privilegio singular
sobre inmuebles. La hipoteca recibe toda la preeminencia de los privilegios
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decir que con la hipoteca nació al derecho el primer crédito de orígenes
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3 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. El Registro de la Propiedad y las preferencias del cré-
dito en la ejecución y en el concurso (especial estudio de la nueva Ley Concursal). :
Comares, 2004, p. 155.
4 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. El Registro de la Propiedad y el Sistema de Preferencias
Crediticias. Op. cit., pp. 13-14.

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