La publicidad registral y los efectos del principio de fe pública registral ¿La publicidad registral se centra sólo en el asiento registral o se extiende al título archivado?
| Autor | Mayobanex W. Calvay Odar |
| Cargo | Bachiller en Derecho por la Facultad de Derecho de la Universidad Católica 'Santo Toribio de Mogrovejo' |
| Páginas | 1-32 |
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IUS Doctrina
La Publicidad Registral y los efectos del Principio de fe Pública Registral ¿La publicidad registral se centra sólo en el asiento registral o se extiende al título archivado?
Mayobanex W. Calvay Odar 1
RESUMEN
La publicidad registral se extiende a los títulos archivados y no sólo a los asientos registrales, pues el asiento registral es sólo un resumen en el que consta el título que da origen al asiento, y a fin de asegurar la buena fe registral no sólo es necesario leer el resumen del asiento registral, sino, tomar conocimiento del título archivado que le dio origen.
PALABRAS CLAVE
Asiento registral, titulo archivado, publicidad registral, cognocibilidad, principio de fe pública registral, oponibilidad, legalidad, tercero registral, calificación registral, derecho de propiedad.
SUMARIO
INTRODUCCIÓN; I. LOS REGISTROS PÚBLICOS; II. LA FUNCIÓN REGISTRAL;
III. LA PUBLICIDAD REGISTRAL; 3.1. La publicidad material y la publicidad formal,
3.1.1. La publicidad material, 3.1.1.1. Excepciones a la publicidad (material), 3.1.2. Publicidad formal; IV. EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL, 4.1. Requisitos,
4.1.1. Adquisición válida a título oneroso, 4.1.2. Confianza en el Registro, 4.1.3. Buena fe,
4.1.3.1. Buena fe como desconocimiento y como creencia, 4.1.3.2. Buena fe diligencia,
4.1.3.3. Buena fe objetiva y buena fe subjetiva, 4.1.4. No deben de constar en el Registro las causales de nulidad o ineficacia, 4.1.5. Inscripción de su propio título, 4.2. ¿Hasta qué momento el tercero ha de contar con buena fe?, 4.3. El tercero registral; V.
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PRESENTACIÓN, ANÁLISIS Y DISCUSIÓN DEL TEMA; VI. ALGUNAS BREVES REFLEXIONES A MODO DE CONCLUSIÓN.
INTRODUCCIÓN
Hoy en día aún se sigue planteando la posición de querer limitar la publicidad registral a los asientos registrales, acarreando con ello la vulneración del derecho del titular (seguridad del derecho) al goce y estabilidad de su propiedad, al considerar que la publicidad deberá limitarse a la información derivada del asiento registral y de la partida registral, al creer que la publicidad y la fe pública registral giran en torno a los asientos registrales, pues, para ellos (los detractores) el asiento goza de autonomía respecto del documento que le sirvió de sustento, pues es allí donde consta la “nueva situación jurídica” publicada; no siendo exacto que el asiento es sólo “un resumen del título”, menos si se sostiene que el sistema peruano es uno de “inscripción” y no de “transcripción2. Argumento que no tiene sentido, pues, la inscripción del título de atribución no cambia o muta su propia naturaleza por la circunstancia de inscribirse, pues, el Registro tiene como función dar publicidad a determinados hechos jurídicos, pero, sin inventarlos o desnaturalizarlos. La publicidad del hecho, por tanto, no puede existir sin el hecho publicado, de lo cual se deduce la natural primacía (prius) del título por sobre la inscripción. Lo contrario, implicaría que un asiento podría vivir desligado del título, lo que no es aceptable en un ordenamiento patrimonial sustentado en adquisiciones causales, bajo sanción de nulidad. Dentro de este contexto, la oponibilidad de la publicidad registral se extiende naturalmente a los títulos archivados3.
I. LOS REGISTROS PÚBLICOS
Los Registros Públicos son una institución jurídica del Estado que constituye el carácter instrumental del cual se vale el Derecho Registral para permitir que las personas puedan conocer la titularidad a través de la publicidad registral del bien registrado, sin necesidad que el propietario tenga contacto con el bien. En el Perú los Registros Públicos vienen
2ALIAGA HUARIPATA, Luis Alberto. “La publicidad registral y sus alcances ¿Hasta dónde se extiende la publicidad regulada en el Art. 2012 del Código Civil?”, Diálogo con la Jurisprudencia, Año 7 Nº 36, septiembre, Lima, 2011, pp. 47-56.
3Resolución del 3 de julio del 2009 {Res. N° 1039-2009- SUNARP-TR-L} GONZALES BARRÓN, Günther. La Nueva Doctrina del Derecho Registral. Jurisprudencia de la Sala Transitoria del Tribunal Registral, Juristas Editores, 2010., pp. 171-184.
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hacer una institución estatal, Técnico-Jurídica, dependiente del Ministerio de Justicia, con autonomía de sus funcionarios que preservan la intangibilidad del contenido de las inscripciones, y otorgan publicidad material y formal con efectos jurídicos, de todos los actos y derechos inscritos de origen notarial, judicial y decisiones administrativas, previstas en la ley, con el objeto de garantizar el derecho de los titulares registrados y terceros contratantes4.
II. LA FUNCIÓN REGISTRAL
La función registral o función registral calificadora se concibe como la función jurídica determinativa de la inscripción y su contenido que lo lleva a cabo el registrador, con carácter preliminar, para decidir si un título presentado es o no eficaz para producir el asiento que les interesa, esto es, examinando el documento cuya inscripción se pretende para determinar si reúne los requisitos de fondo y forma exigibles para practicarla. Es decir, consiste en la calificación que es el control de la legalidad de los documentos inscribibles5.
III. LA PUBLICIDAD REGISTRAL
La publicidad registral, es la exteriorización sostenida e ininterrumpida de determinadas situaciones jurídicas6que organiza e instrumenta el Estado a través de un órgano operativo para producir cognocibilidad general “erga omnes” respecto de terceros, con el fin de
4Cfr. RUBIO BERNUY, David. Derecho Registral Teoría y práctica. SUNARP, Zona registral Nº V sede Trujillo, 2008. pp. 31-32.
5GARCIA GARCIA citado por Domínguez Luis: “El principio de legalidad tiene su modalidad fundamental en el principio de calificación registral”, que constituye la característica del sistema registral de inscripción ausente en los sistemas de trascripción en los que el asiento registral nada añade al título. En nuestro sistema registral la inscripción tiene un valor declaratorio, no constitutivo (en el Registro de la Propiedad se decepcione las situaciones jurídicas que se han constituido válidamente en el campo extra registral). Y Morell y Terry: La función de calificación registral es la facultad de examinar, censurar, admitir o rechazar el título sujeto a inscripción, el acto por el cual el registrador examina los títulos inscribibles y decide sobre su admisión o no admisión en el Registro. (Digámoslo así, una comparación entre el título y las disposiciones legales que le son aplicables, a fin de que la inscripción reúna todas las garantías posibles de estabilidad y firmeza. DOMINGUEZ LUIS, José Antonio. Registro de la Propiedad y administración pública (Servicio Público y Función Pública Registral) Granada, Comares, 1995., pp 603-604.
6Las situaciones jurídicas publicadas que sirven para otorgar seguridad a las relaciones entre particulares, este reconocimiento de la seguridad que otorga el registro mediante la exteriorización de determinadas situaciones es de tal naturaleza que, incluso, se encuentra expresamente consagrada en la Ley N° 26366 Ley de creación del Sistema de los registros Públicos. DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “La Publicidad Jurídica Registral”. (cuestiones generales y manifestaciones concretas), SUNARP, Primeras Jornadas Preparatorias del 1mer
Congreso Nacional de Derecho Registral oficina registral regional Inka Vol. I, Cuzco, Gaceta Jurídica Editores, 1998., p 37.
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tutelar los derechos y la seguridad en el tráfico de los mismos7. Por ello, la publicidad registral, en nuestro ordenamiento jurídico peruano, es el medio empleado por la oficina registral para difundir y dar a conocer a todo el público en general los actos, contratos, resoluciones administrativas, judiciales y demás documentos que se encuentran en la entidad, con el objeto de garantizar y proteger a los inscribientes y a terceros, teniendo como importancia la de brindar seguridad jurídica eficaz8.
3.1.La publicidad material y la publicidad formal
La publicidad que brida los Registros Públicos se dividen en publicidad material y publicidad formal. Esta clasificación de la publicidad en material y formal, ha sido esbozada posiblemente por la doctrina germánica. Así la exhibición de los libros del Registro, los informes y los certificados, en cuanto son herramientas de la publicidad, integran la llamada publicidad formal; y en cuanto producen un efecto sustantivo (como la prioridad o la oponibilidad) son parte de la publicidad material9.
3.1.1. La publicidad material
La publicidad material protege el derecho constituido y se presume, sin admitir prueba en contrario, que el contenido de todos los documentos existentes en el Registro, es conocido por todas las personas, lo que surge como una garantía para el inscribiente que acude al Registro para resguardar sus derechos y los de terceros adquirentes10.
A la publicidad material también se le denomina: i) Publicidad sustantiva, se refiere al efecto que produce el Registro, es decir, se refiere a los efectos que produce hacia los terceros aún cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo de ellas11; o ii) jurídica,
7DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “La Publicidad Jurídica Registral en el Perú: Eficacia Material y Principios Registrales” Folio Real Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial, Año 1 Nº 1, abril 2000, p 16
8MACEDO EDEN, Giovanna, “La publicidad registral”, SUNARP, Primeras Jornadas Preparatorias del...
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