Metiendo más leña al fuego: A propósito de la inscripción registral de la transferencia de propiedad por resolución extrajudicial
| Autor | Víctor Madrid Horna |
| Páginas | 211-230 |
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foro jurídico
Metiendo más leña al fuego: A propósito de la inscripción
registral de la transferencia de propiedad por resolución
extrajudicial
Víctor Madrid Horna*
Desde antes que el Tribunal Registral haya venido aplicando los artículos 68 y 69 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios (en adelante, el RIRP)1, y en este sentido, haya admitido la inscripción derivada de la ejecución de
la resolución contractual extrajudicial como un supuesto para la transferencia de propiedad inmueble a nivel registral,
se ha instalado en nuestro medio una interesante polémica que pasa no sólo por cuestionar la legalidad de las citadas
vinculación con el registro, generando diversas consideraciones en torno a la función y límites que el registro estaría
llamado a cumplir.
Como si ello fuera poco, el debate suscitado ha incluido también juicios de valor y de carácter ético en torno a la re-
cepción o acogida por parte del Tribunal Registral respecto de la inscripción de la transferencia de propiedad derivada
de la ejecución de la resolución extrajudicial, antes de la vigencia de las citadas normas.
Como se sabe, el RIRP vigente establece en los artículos antes mencionados la posibilidad de inscribir la transferencia
de propiedad inmueble derivada de la actuación resolutoria articulada por el acreedor ya sea en base a una cláusula
resolutoria incorporada en el contrato, o bien promovida como consecuencia de la llamada resolución por intimación o
resolución por autoridad del acreedor, que constituyen los dos mecanismos extrajudiciales de resolución por incum-
plimiento previstos en nuestro Código Civil.
Ahora bien, resulta claro que la ejecución de dichos mecanismos resolutorios que dan lugar a la inscripción de la trans-
ferencia de propiedad, constituyen supuestos excepcionales en que opera la transferencia de propiedad en el registro,
siendo la regla general la inscripción derivada de la adquisición convencional y la que opera mortis causa. Esta causa de
especie de “regreso” de la propiedad a su ex titular.
*
1 Aprobado mediante Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Nº 248-2008-SUNARP/SN de fecha 30 de agosto
de 2008.
“Con este razonamiento lo
único que logra la Sala es
poner evidencia su desco-
nocimiento respecto de la
naturaleza y alcances de la
resolución contractual de
pleno derecho que opera
como consecuencia de una
condición resolutoria.”
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foro jurídico
Si bien el debate gira en torno a la posibilidad o no de
acogida registral que deberían merecer dichos supuestos
de transferencia de propiedad, lo cierto es que ninguna
de las partes o actores involucrados en tal discusión, pa-
rece negar el efecto restitutivo de la resolución, de ma-
nera que la discrepancia surgiría en concreto en torno
a la posibilidad de que tales efectos puedan acceder al
del papel que cumple el registro, además de considerar la
naturaleza y metodología que supone la actuación de la
resolución extrajudicial, que (como queda expuesto en
la discusión actual) le impediría generar la certeza o fac-
parte del registrador.
Llama la atención que el vigente RIRP haya incorporado
los citados artículos 68 y 69, cuando la norma anterior2
se limitaba a regular en su artículo 983 únicamente el caso
de la ejecución de la cláusula resolutoria expresa como un
supuesto especial para la inscripción de la transferencia
de propiedad, sin incluir la resolución por intimación
(denominada en la norma vigente “resolución de pleno
derecho”, prevista en el artículo 1429º del Código Civil.
Decimos esto por cuanto pese a que la tendencia del le-
gislador ha sido evidentemente, la de incrementar los su-
puestos de la inscripción de la transferencia de propiedad
de inmuebles por causa de la resolución extrajudicial, a
casi cinco años de vigencia de la norma anterior y tres de
los fallos dictados por el Tribunal Registral, que ocupán-
dose de tales supuestos ha incursionado confusamente
en un terreno poco estable, al incluir a la condición reso-
lutoria como otro supuesto equivalente para provocar la
transferencia de propiedad, pese a que la misma no se
encuentra regulada expresamente en las normas registra-
les.
-
tro en general en todo sistema de propiedad.
En el Perú, más allá de los debates que en su oportunidad
se desarrollaron intensamente en torno a la regulación
que nuestro Código Civil le dispensó a transferencia de
la propiedad inmueble4, lo cierto es que nadie duda de la
relevancia de la inscripción registral en un sistema que
legislativamente incluye diversas reglas de oponibilidad
y/o preferencia que se resuelven en función del registro5.
Esta misma importancia se encuentra también presente
en la necesidad de inscribir la transferencia de propiedad
a favor del ex vendedor cuando ha operado la resolución
contractual, dado que la posibilidad de que el bien sea
enajenado a favor de terceros o que sea objeto de alguna
afectación registral coloca en una situación precaria o de
indefensión al propietario cuyo derecho no se encuentra
inscrito.
En este orden de ideas, la necesidad de inscribir todos
aquellos actos que constituyen y/o extinguen derechos
reales, y en especial aquellos que importan la adquisición
de propiedad, resulta tan importante como asegurar que
dichas inscripciones, con los efectos que supone, se rea-
licen con la debida diligencia y cuidado propios de la ca-
I. CLÁUSULA RESOLUTORIA, CONDICIÓN
RESOLUTORIA Y RESOLUCIÓN POR IN-
TIMACIÓN EN LOS FALLOS DEL TRIBU-
NAL REGISTRAL
Como quedó señalado, antes de la entrada en vigencia
del actual RIRP, ya el Tribunal Registral había dictado
diversos fallos al amparo del artículo 98 del Reglamento
anterior, que habilitada la inscripción registral de la trans-
ferencia de propiedad promovida como consecuencia de
la ejecución de la llamada cláusula resolutoria expresa.
Repasamos algunos fallos:
· Resolución N° 676-2008-SUNARP-TR-L.- Dic-
tada por el Tribunal Registral con fecha 27 de junio
de 2008, revocó la observación formulada por el
Registrador y dispuso la inscripción, previo pago
del mayor derecho, de la inscripción de transferen-
cia de propiedad derivada de la actuación de una
cláusula resolutoria expresa.
Este proceso tuvo su antecedente en el contrato de
compraventa celebrado entre la CAJA DE PEN-
SIONES MILITAR POLICIAL y Esther Yolanda
Paredes Ríos, mediante escritura pública de fecha
25 de octubre de 1996 otorgada ante el Notario Pú-
blico de Lima, Javier Aspauza Gamarra, a través del
-
tamento ubicado en avenida Paseo de la República
N° 1936, departamento 1003, Urbanización Risso,
distrito de Lince más el estacionamiento N°3. El
2 Aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº540-2003-SUNARP-SN de fecha 17 de noviembre de
2003.
3 “Artículo 98º.- Cláusula resolutoria expresa.- La transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecución de la cláusula resolutoria expresa
de resolver el contrato, en el que se indique la prestación incumplida, debiendo adjuntar la comunicación indubitable cursada al deudor, en el
sentido que quiere valerse de la cláusula resolutoria.”
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tro código civil adoptó un sistema único de transferencia de propiedad tanto para los bienes inmuebles como para los bienes muebles (título
y modo), o si en realidad hemos adoptado dos sistemas distintos; o si el contrato en nuestro Código Civil incluye otras relaciones y/o efectos
distintos de la relación obligatoria, o si nuestro sistema consensual de transferencia de propiedad inmueble genera una transferencia clandes-
relativizarse la propiedad así adquirida, etc. Por toda referencia, EsCoBar rozas, Freddy. “El contrato y los efectos reales. (Análisis del sistema
de transferencia de propiedad adoptado por el Código Civil peruano)”. En: “Estudios sobre el Contrato en General”. Ara Editores. Segunda
Edición. Lima – 2004. Pág. 217-251. También en: Ius et Veritas N° 25. Pág. 46-60.
5 Tal es el caso, por citar algunos ejemplos de dispuesto en los artículos 1135º, 2014º, 2022º, etc.
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