La estructura del sistema regulatorio del uso del suelo en los Estados Unidos de América
| Autor | Craig Anthony Arnold |
| Cargo | Catedrático del Law School of University of Louisville |
| Páginas | 239-304 |
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Círculo de Derecho Administrativo
Craig Anthony Arnold
La estructura del sistema regulatorio del uso
del suelo en los Estados Unidos de América1 2
Craig Anthony Arnold3
SUMARIO
1. Introducción. 2. La mal comprendida regulación del uso del suelo. 2.1 El diminuto
sistema de uso de suelos. 2.2 El sistema corrupto del uso de suelos. 2.3 El inadecuado
sistema de uso de suelos. 2.4 Entendiendo el uso de suelo como un sistema funcional.
3. Funciones del sistema regulatorio del uso del suelo. 3.1. Funciones mediadoras.
4. Ubicación y escala del sistema regulatorio del uso del suelo. 5. Los componentes del
sistema regulatorio de uso de suelos. 6. Los procesos del sistema regulatorio de uso de
suelos. 6.1. Estudio y evaluación. 6.2. Planificación. 6.3. Regulación y segregación.
6.4. Decisión. 6.5. Deliberación. 6.6. Cumplimiento. 6.7. Creación y construcción.
6.8. Investigación, uso, operación, mantenimiento y aprovechamiento. 6.9. Pre-
servación. 6.10. Competencia, disputa, cooperación y solución de problemas.
6.11. Adaptación. 7. Los valores del sistema regulatorio de uso de suelos. 8.
Servicios de los ecosistemas y del sistema regulatorio de uso de suelos. 8.1. Las
barreras para contar con servicios ambientales en el sistema de regulación de
uso de suelos. 8.2. Oportunidades para considerar los servicios ambientales en
el sistema regulatorio de uso de suelos. 9. Conclusiones
PALABRAS CLAVE
Uso de suelo; Planificación urbana; Zonificación; Regulación; Servicios ecosistémicos;
Ecosistemas; Adaptación; Sistemas complejos; Geografía; Discreción; Expansión; Fun-
cionalidad; Ética ambiental; Ética de suelos; Poder comunitario, libertad y límites; Capital
natural; Fuerzas políticas; Fuerzas sociales; Ecología.
KEYWORDS
Land use; Urban planning; Zoning; Regulation; Ecosystem services; Ecosystems; Adap-
tation; Complex systems; Geography; Discretion; Sprawl; Functionality; Environmental
ethics; Land ethic; Community power; Freedom and boundaries; Natural capital; Political
forces; Social forces; Ecology.
RESUMEN
El sistema de regulación del uso del suelo ha sido criticado por causar o dejar de resol-
ver problemas sociales y por percibir defectos inherentes, tales como la ineficiencia, la
desigualdad y el daño ambiental. Estas críticas no entienden al sistema de regulación de
uso de suelos en los Estados Unidos como un sistema dinámico, funcional y adaptativo.
En este trabajo se analiza sistemáticamente: 1) las funciones; 2) la localización y
1 El artículo fue originalmente publicado en Journal of Land Use & Environmental Law (2007, Spring) por la
Facultad de Derecho de la Universidad del Estado de Florida (EE. UU.). El cda cuenta con expresa autori-
zación tanto del autor como del journal para la traducción del presente artículo al idioma español.
2 La traducción del presente artículo estuvo a cargo de Paola Caicedo Safra, miembro de la Comisión de
Publicaciones del Círculo de Derecho Administrativo (cda).
3 Catedrático del Law School of University of Louisville.
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RDA14 - Derecho Administrativo y Propiedad
La estructura del sistema regulatorio del uso del suelo en los Estados Unidos
escala; 3) los componentes; 4) los procedimientos; y 5) los valores del sistema regu-
latorio de uso de suelos en los Estados Unidos. Si vamos a mejorar nuestras prácticas
de uso de suelos, a fin de que sean más justas, eficientes y ecológicamente respon-
sables, debemos entender cómo la planificación del uso del suelo y la función de
regulación cambian con el tiempo.
Se presta especial atención a la función de ordenamiento territorial como mediador entre
las personas y lugares, entre las comunidades y el poder, y entre la libertad y sus límites.
Así como a la amplia gama de fuerzas que configuran las decisiones de uso de suelos,
la “estrecha” ley del uso del suelo como un conjunto de reglas y límites (en contraste con
su papel como fuente de herramientas, autoridad y decisión), y los “parches” del uso de
suelos por la autoridad reguladora en los Estados Unidos.
Este documento también examina un tema específico de la ley y la política: el grado en
que el sistema de regulación del uso del suelo puede valorar y conservar los servicios de
los ecosistemas-los servicios humanamente beneficiosos que proporciona la naturaleza.
El trabajo explora tanto las barreras y oportunidades para la contabilización de los servi-
cios del ecosistema en la planificación y la regulación del uso del suelo.
ABSTRACT
The land use regulatory system has been criticized for causing or failing to solve
social problems and for perceived inherent defects, such as inefficiency, inequa-
lity, and environmental harm. These criticisms fail to understand the land use re-
gulatory system in the United States as a dynamic, functional, adaptive system.
This paper systematically analyzes the: 1) functions; 2) location and scale; 3) compo-
nents; 4) processes; and 5) values of the land use regulatory system in the United Sta-
tes. If we are to improve our land use practices to be fairer, more efficient, and more
ecologically responsible, we must understand how land use planning and regulation
function and change over time.
Particular attention is given to the role of land use regulation as a mediator between
people and places, between communities and power, and between freedom and
boundaries. Additional attention is given to the broad array of forces shaping land
use decisions, the “thinness” of land use law as a set of rules and limits (contrasted
with its role as a source of tools, authority, and discretion), and the “patchiness” of
land use regulatory authority in the United States.
This paper also examines a specific issue of law and policy: the extent to which
the land use regulatory system can value and conserve ecosystem services - the
humanly beneficial services that nature provides. The paper explores both barriers
to and opportunities for accounting for ecosystem services in land use planning
and regulation.
1. Introducción
La regulación del uso de suelos es una de las áreas menos comprendidas de la ley y de la
política pública en los Estados Unidos. Al mismo tiempo, la regulación de uso de suelo es una
de las más penetrantes e influyentes. A través de la regulación del uso del suelo, damos forma
a las comunidades y entornos en los que vivimos, trabajamos y jugamos.
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Craig Anthony Arnold
La estructura del sistema regulatorio del uso del suelo en los Estados Unidos
La ley del uso de suelo y la política son culpados de ocasionar muchos problemas sociales,
tales como la expansión urbana,4 la segregación racial,5 la injusticia ambiental6 que produce
la degradación de la calidad del agua7 y la salud de la cuenca, la pérdida de biodiversidad
y del hábitat natural de las especies en peligro,8 la mala calidad del aire9 y el suministro in-
adecuado de viviendas asequibles.10 Además, el sistema de regulación del uso de suelo ha
sido caracterizado como inútil o ineficiente,11 plagado de intereses particulares y egoístas,12
4 Tierney, Philip J. (1994). “Bold Promises but Baby Steps: Maryland’s Growth Policy to the Year 2020”.
23 U. Balt. L. Rev. 461, 462-63 (noting that the lax regulatory patterns generated by local governments
have caused unplanned sprawl). Ver Levine, Jonathan (2006). “Zoned out: regulation, markets, and
choices in transportation and metropolitan land-use 86-108” (examining whether zoning is a state
regulation or a local property right); Richmond, Henry R. (2002). “Sprawl and Its Enemies: Why the
Enemies are Losing”. 34 Conn. L. Rev. 539 (discussing the failure and inability of sprawl opponents to
adapt land use policy to consensus values and social change).
5 Ver Spencer v. Kugler (1971). 404 U.S. 1027, 1029 (Douglas, J., dissenting) (de scribing the use
of zoning and land use regulation to segregate and discriminate by race); Karkkainen, Bradley C.
(1994). “Zoning: A Reply to the Critics”. 10 J. Land Use & Envtl. L. 45, 54; Kosman, Joel (1993).
“Toward an Inclusionary urisprudence: A Reconceptualization of Zoning”. 43 Cath. U. L. Rev. 59,
59-62 (arguing that zoning is based on racist and clas sist origins that have been legitimized by
the police power of local governments).
6 Ver Bullard, Robert D. (2005). “Environmental Justice in the Twenty-first Century”. En Bullard,
Robert D. The Quest for Environmental Justice: Human Rights and the Politics of Pollution 19, pp.
32-33; Craig Anthony et. Ál. (1998). “Environmental Justice and Land Use Regulation”. 76 Denv.
U. L. Rev. 1.
7 Dev. Cmty. & Env’t Div., U. S. Envtl. Prot. Agency, epa-231-r-01-002, our built and natural environ-
ments: a technical review of the interactions between land use, transportation, and environmental
quality 15-19 (2001), available at ; Tierney, supra note
1, at 461 (arguing that inadequate land use regulations have contributed to the degradation of the
Chesapeake Bay).
8 Built and Natural Environments Report, supra note 4, at 12 (“Habitat loss and fragmentation are two of the
most direct impacts of development on previously unde veloped land.”)
9 Ver Amanda Siek, Comment, Smart Cities: A Detailed Look at Land Use Planning Techniques That
Are Aimed at Promoting Both Energy and Environmental Conservation, 7 Alb. L. Envtl. Outlook 45,
46 (2002) (faulting zoning for causing sprawl and increased traffic congestion, which leads to air
pollution).
10 Douglas Witten, Jonathan (2003). “The Cost of Developing Affordable Housing: At What Price?”.
30 B. C. Envtl. Aff. L. Rev. 509, 524. Ver también Tarlock, A. Dan (1975). “Consistency with Ad-
opted Land Use Plans as a Standard of Judicial Review: The Case Against”. 9 URB. L. ANN. 69,
71 (arguing that a broad discretionary zoning system resulting in zoning changes fails to ensure
adequate and affordable housing).
11 Ver Ellickson, Robert C. (1973). Alternatives to Zoning: Covenants, Nuisance Rules, and Fines as Land
Use Controls, 40 U. Chi. L. Rev. 681, 682—87; Karkkanian, supra note 2, at 61-64; Kmiec, Douglas
W. (1981). “Deregulat ing Land Use: An Alternative Free Enterprise Development System”. 130 U. Pa.
L. Rev. 28, 30-31; Tarlock, Consistency, supra note 7, at 72 (contending that a system characterized by
a sequence of zoning changes results in “inefficient land resource allocations”).
12 Ver Epstein, Richard A. (1985). “Takings: private property and the power of eminent domain 263-73”;
Feagin, Joe R. y Parker, Robert (1990). Building american cities: the urban real estate game 2; Judd,
Dennis R. (1988). The politics of american cities: private power and public policy 1-9; Malloy, Robin
Paul (1991). Planning for serfdom: legal economic discourse and downtown development 140; Sie-
gan, Bernard H. Property and freedom: the constitution, the courts, and land-use regulation 179-201;
Briffault, Richard (1990). “Our Localism: Part I—The Structure of Local Government Law”- 90 Colum.
L. Rev. 1, 3-5; Ellickson, Robert C. (1977). “Suburban Growth Controls: An Economic and Legal
Analysis”. 86 Yale L. J. 385, 407-08 (arguing that offi cials in large, centrally located cities are more
vulnerable to capture by self-seeking private interests since officials in these communities are in greater
need of campaign contributions than those in smaller suburbs, where the main concern is exclusionary
zoning); Frug, Jerry (1996). “The Geography of Community”. 48 Stan. L. Rev. 1047, 1047-48; Kark-
kanian, supra note 2, at 59 (noting that substantial evidence supports the proposition that some zoning
officials will approve development proposals only in exchange for campaign contributions, patronage
jobs, bribes, and other subsidies).
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