Los efectos de un sistema registral eficiente en el sistema de transferencia de propiedad
| Autor | Francisco Avendaño Arana |
| Cargo del Autor | Abogado egresado de la Universidad Católica, M aestría en Derecho (LLM ) por B oston University |
| Páginas | 1121-1134 |
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Los defectos de un sistema registral eficiente en el sistema de transferencia de propiedad
Francisco Avendaño Arana*
Sumario: 1. Introducción.— 2. La propiedad es un derecho exclusivo.— 3. El sistema de transferencia de inmuebles.— 4. La función del Registro Público.— 5. El caso sueco.— 6. El Registro en el Perú.— 7. Conclusión.
Me es muy grato colaborar con un artículo para el Libro Homenaje al Dr. Felipe Osterling Parodi. Ello por dos razones; por la relación personal que tengo con Felipe y porque se trata de uno de los principales exponentes del Derecho Civil peruano.
A Felipe lo conozco desde que nací. Jorge Avendaño y Felipe Osterling fueron amigos desde siempre, al punto que el primero es padrino de uno de los hijos de Felipe y éste lo fue de uno de mis hermanos. Eso hizo que de chico frecuentara
* Abogado egresado de la Universidad Católica, maestría en Derecho
(llm) por boston University, con estudios de Post grado en la Universidad de Boston. Socio del Estudio Jorge Avendaño V. — Abogados s .Civil de r.l. Profesor de Derecho Civil en la Pontificia Universidad Católica del Perú. ha sido profesor en la Universidad san martín de Porres, en la Universidad de lima y en la Academia de la magistratura. Profesor de Cursos a Distancia y diplomados y maestría en diversas Universidades peruanas. ha sido Profesor visitante en la Universidad de Estocolmo. Ha sido miembro de la Comisión de Libre Competencia del inDECoPi. Es árbitro de la Cámara de Comercio, de AnChAm, de ConsUCoDE, de CAPECo y del Centro de Arbitraje de la Pontificia Universidad Católica del Perú. miembro del Consejo de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú. ha sido asesor de la Comisión encargada de elaborar el Anteproyecto de ley de reforma del Código Civil de 1984. miembro del Comité de Dirección de Folio real, revista Peruana de Derecho registral y notarial.
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mucho a Felipe, hiciera paseos con él, me llevara varias veces al estadio y, en general, lo viera seguido en su casa y en la de mis padres. Durante mi adolescencia no lo frecuenté mucho. Me reencontré con él en la universidad Católica cuando fue mi profesor del curso Derecho de las Obligaciones. Allí conocí la dimensión de catedrático de Felipe. Era claro, directo, simpático y por cierto, dominaba plenamente su materia.
Hoy, Felipe es una de las «vacas sagradas» del Derecho Civil peruano. Felipe es mucho más que un gran abogado, es un jurista que conoce Derecho, que vive Derecho. Y por ello Felipe es un ejemplo para muchos. Por todo esto colaboro entusiasmado con este merecido homenaje a Felipe Osterling Parodi.
1. introDUCCión
Uno de los temas que siempre ha causado polémica en los Derechos reales es el relativo al sistema de transferencia de propiedad de los bienes inmuebles. Existen dos posiciones al respecto. De un lado, algunos opinan que el sistema adoptado por el Código Civil, del solo consenso, es el que más se adecua a la realidad del Perú, y que es muy difícil y hasta perjudicial implementar un sistema de transferencia constitutivo, a través de la inscripción. Otros, en cambio, sostienen que teniendo en cuenta la función económica que debe cumplir la propiedad, la transferencia debe efectuarse con la inscripción. Los defensores de esta última posición afirman, además, que los bienes deben clasificarse en registrados y no registrados y que la transferencia de propiedad de los bienes registrados es la que debe producirse con la inscripción.
ha habido diversas propuestas de modificación del libro de Derechos reales del Código Civil. El eje de las propuestas siempre había sido el cambio de la clasificación de los bienes y el sistema de transferencia de propiedad. Sin embargo, la última propuesta ya no propone cambiar la clasificación de los bienes ni el sistema de transferencia de propiedad.
La falta de interés del legislador podría deberse a que la Ley de la garantía mobiliaria ha modificado parcialmente la clasificación de los bienes. En efecto, la Ley n.º 8677 ha derogado los incisos 4, 6 y 9 del artículo 885 del Código Civil, que establecían que las naves y aeronaves, los pontones, plataformas y edificios flotantes y las estaciones y vías de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio, eran bienes inmuebles. Ahora, esos bienes son muebles. El cambio de la clasificación
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no ha sido abordado en forma integral, pero al menos se ha regresado al criterio de la movilidad para los mencionados bienes.
Con respecto a la transferencia de los bienes inmuebles, parece haber triunfado la posición según la cual el sistema actual de transferencia es el más acorde con la realidad del Perú y que no estamos preparados para implementar un sistema constitutivo con la inscripción.
En el presente artículo analizo el sistema de transferencia de propiedad desde una perspectiva registral. Como explicaré más adelante, estimo que independientemente del sistema que se adopte, ya sea consensual o constitutivo, lo que interesa para que exista un eficiente sistema de transferencia de propiedad de inmuebles es que haya un verdadero sistema registral. Esa es la tesis de este artículo.
2. lA ProPiEDAD Es Un DErECho ExClUsivo
Una de las principales características de la propiedad es la de ser un derecho exclusivo. La propiedad es un derecho exclusivo porque excluye de su ámbito a cualquier persona distinta del dueño. La propiedad se puede oponer a todos y por esto se habla de una oponibilidad erga omnes. No puede haber en principio dos propietarios de un bien, salvo el caso de copropiedad o de comunidades en general, en cuyo caso la exclusividad es de la copropiedad o comunidad.
La exclusividad del derecho de propiedad tiene importancia económica, porque incentiva la inversión en los bienes y permite que se utilicen de la manera más eficiente. la exclusividad determina que los bienes tengan mayor valor y facilita su transferencia y gravamen. la exclusividad, en definitiva, es el elemento esencial que permite la existencia misma del derecho de propiedad.1Utilizando un ejemplo de Posner: imaginemos a un agricultor que siembra maíz y fertiliza la tierra, pero cuando es época de cosecha su vecino se la roba. Si el agricultor no tuviera un derecho de propiedad
1Este tema ha sido desarrollado ampliamente por Alfredo bullard g. en su artículo
«Un mundo sin Propiedad (Análisis del sistema de transferencia de la Propiedad inmueble)», publicado en la revista Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú, n.º 45, Lima, diciembre de 1991.
PoSner, richard A. «El Análisis Económico del Derecho». traducciones de Eduardo l. suáres. méxico: Fondo de Cultura Económica, 1998, pp. 37-43.
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exclusivo sobre la cosecha, es decir, si no pudiera hacer valer su derecho contra su vecino, al cabo de un tiempo el agricultor abandonaría el cultivo de la tierra. Lo mismo puede decirse de los inventos. Si la propiedad sobre los inventos no fuera oponible a todos, no habría inventos (patentes). La propiedad exclusiva genera entonces incentivos para que el agricultor y el inventor incurran en los costos necesarios para que se siembre maíz y se creen inventos.
El caso de la luz eléctrica puede ser muy gráfico para apreciar por qué la exclusividad hace que los bienes se usen de manera eficiente. El uso de todo bien genera costos y beneficios. El uso de la luz eléctrica supone un pago (costo), pero a su vez permite ver de noche (beneficio). Cuando el dueño de la luz eléctrica asume los costos, usa el bien de manera eficiente porque ningún ser racional utiliza los bienes si le producen más costos que beneficios. En cambio, los que no son dueños de la luz eléctrica no asumen los costos sino únicamente los beneficios, por lo que terminan usando la luz de manera ineficiente. En una casa esto se ve claramente. El que «paga» la luz es el que anda «apagando» las luces. Los que no «pagan» la luz, son los que dejan las luces encendidas. La exclusividad...
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