El derecho de superficie

AutorJosé Carlos Fernández Salas
Páginas237-253
Ϯϯϳ
EL DERECHO DE SUPERFICIE
José Carlos Fernández Salas* **
͞EŽŚĂLJŵĞŶƟƌĂƋƵĞĚƵƌĞϭϬϬĂŹŽƐ͙͟
^ŽďƌĞ Ğů ĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞ ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ ƐĞ ŚĂ
escrito muy poco en la literatura jurídica
peruana, y prueba de ello es que poco
ƐĞ ĐŽŶŽĐĞ ƐŽďƌĞ ůĂ ũƵƐƟĮĐĂĐŝſŶ ĚĞ ƐƵ
existencia, así como la preferencia de la
ĂƉůŝĐĂĐŝſŶĚĞĞƐƚĂĮŐƵƌĂ ƉŽƌůŽƐƉƌŝǀĂĚŽƐ
Ăů ŵŽŵĞŶƚŽ ĚĞ ƌĞĂůŝnjĂƌ ůĂƐ ŽƉĞƌĂĐŝŽŶĞƐ
económicas que convienen.
͎Ğ ĚſŶĚĞ ƉƌŽǀŝĞŶĞ Ğů ĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞ
ƐƵƉĞƌĮĐŝĞLJ ƉŽƌƋƵĠ ĞƐŝŵƉŽƌƚĂŶƚĞʹƐŝ ĞŶ
ĐĂƐŽůŽ ĨƵĞƌĂʹ ƐƵ ŝŵƉŽƌƚĂĐŝſŶ͍͎WŽƌ ƋƵĠ
ƌĞĐƵƌƌŝƌ Ăů ĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞ ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ LJ ŶŽ Ă
ĐƵĂůƋƵŝĞƌŽƚƌŽƟƉŽĚĞĐŽŶƚƌĂƚŽƋƵĞŽƚŽƌŐƵĞ
ĚĞƌĞĐŚŽƐ ƐŽďƌĞ ƵŶ ďŝĞŶ ŝŶŵƵĞďůĞ͍ ͎WŽƌ
qué noventa y nueve años y no cualquier
ŽƚƌŽŶƷŵĞƌŽ͍ůƉƌĞƐĞŶƚĞĂƌơĐƵůŽŝŶƚĞŶƚĂ
responder estas interrogantes y otras
ǀŝĐŝƐŝƚƵĚĞƐĚĞůĚĞƌĞĐŚŽĚĞƐƵƉĞƌĮĐŝĞ͘
* $OXPQRGHO2FWDYR&LFORGHOD)DFXOWDGGH'HUHFKRGHOD3RQWL¿FLD8QLYHUVLGDG&DWyOLFDGHO3HU~
** $WUDYpVGHO SUHVHQWHDUWtFXORUHVXPR HOSODQWHDPLHQWRUHDOL]DGR DWUDYpV GHXQDLQYHVWLJDFLyQ PD\RUTXH
FRQVWLWX\HPLWHVLVGHOLFHQFLDWXUD3RU RWURODGRDJUDGH]FRODLGHDGHO WtWXORGHODUWtFXORD.DUHQWKDTXLHQ
WDPELpQGHGLFRWRGRHOHVIXHU]RGHHVWDLQYHVWLJDFLyQ
Ϯϯϴ
62
EL DERECHO DE SUPERFICIE
I. INTR ODUCCI ÓN
ů ĚĞƌĞĐŚŽ ƌĞĂů ĚĞ ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ ĞƐ ƵŶĂ
ŚĞƌƌĂŵŝĞŶƚĂ ũƵƌşĚŝĐĂ ĐŽŶ ƵŶĂ ŚŝƐƚŽƌŝĂ
ůĂƌŐĂ ƋƵĞ ƐĞ ƌĞŵŽŶƚĂ ŚĂƐƚĂ Ğů ĞƌĞĐŚŽ
ZŽŵĂŶŽ1͘ ^ŝŶ ĞŵďĂƌŐŽ͕ ŶŽ ĞƐ ƐƵ ŚŝƐƚŽƌŝĂ͕
ƐŝŶŽ ƐƵ ƵƟůŝĚĂĚ ĞĐŽŶſŵŝĐĂ ůĂ ƋƵĞ ůĞ ŚĂ
ĚĂĚŽ ƵŶ ǀĂůŽƌ ĂĐƚƵĂů ĐŽŵŽ ŚĞƌƌĂŵŝĞŶƚĂ ĚĞ
ĐŽŶƚƌĂƚĂĐŝſŶŝŶŵŽďŝůŝĂƌŝĂ͘ ŽŵŽ ƐĞĞdžƉůŝĐĂƌĄ
ŵĄƐĂĚĞůĂŶƚĞ͕ĞůĂƚƌĂĐƟǀŽĚĞĞƐƚĞŵĞĐĂŶŝƐŵŽ
ĞƐ ƋƵĞ ƉĞƌŵŝƚĞĂů ďĞŶĞĮĐŝĂƌŝŽ ;ĚĞŶŽŵŝŶĂĚŽ
͞ƉƌŽƉŝĞƚĂƌŝŽ ƐƵƉĞƌĮĐŝĂƌŝŽ͟ Ž͕ ƐŝŵƉůĞŵĞŶƚĞ͕
͞ƐƵƉĞƌĮĐŝĂƌŝŽ͟Ϳ ŐŽnjĂƌ ĚĞ ƵŶĂ ƉƌŽƉŝĞĚĂĚ
ǀŝƌƚƵĂů Ž ƉƌŽƉŝĞĚĂĚ ĞĐŽŶſŵŝĐĂ ƐŽďƌĞ Ğů
ŝŶŵƵĞďůĞ͕ ƐŽůĂŵĞŶƚĞ ůŝŵŝƚĂĚĂĞŶ Ğů ĂƐƉĞĐƚŽ
ƚĞŵƉŽƌĂů͘ Ɛ ƵŶĂ propiedad económica,
ƉƵĞƐƚŽ ƋƵĞ Ğů ƉƌŽƉŝĞƚĂƌŝŽ ƐƵƉĞƌĮĐŝĂƌŝŽ
ŐŽnjĂ ĚĞ ƚŽĚŽƐ ůŽƐ ĂƚƌŝďƵƚŽƐ ũƵƌşĚŝĐŽƐ ƋƵĞ
ƵŶ ĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞ ƉƌŽƉŝĞĚĂĚ ĐŽŶĮĞƌĞ ƐŽďƌĞ
Ğů ŝŶŵƵĞďůĞ͘ Ŷ ŽƚƌĂƐ ƉĂůĂďƌĂƐ͕ ƐĞ ƚƌĂƚĂĚĞ
ƵŶ ͞ĞŶŐĂŹŽ͟ ƉĞƌŵŝƟĚŽ ƉŽƌ ůĞLJ͕ ƉŽƌ Ğů ĐƵĂů
ƵŶŽ ƉƵĞĚĞ ĐŽŶǀĞƌƟƌƐĞ ĞŶ ƉƌŽƉŝĞƚĂƌŝŽ ĚĞ
ƵŶŝŶŵƵĞďůĞ ƐŝŶ ůůĞŐĂƌĂ ƐĞƌůŽ ĞŶƵŶ ƐĞŶƟĚŽ
ĞƐƚƌŝĐƚŽ͘WĞƌŽŶŽĞƐ ĚĞŵĞŶŽƌ ŝŵƉŽƌƚĂŶĐŝĂĞů
límite temporal ĚĞĚŝĐŚŽ ĞŶŐĂŹŽ͕ƉƵĞƐƚŽƋƵĞ
ůĂĐŝƌĐƵŶƐƚĂŶĐŝĂĚĞƐĞƌƵŶĂĐƟǀŽƚĞŵƉŽƌĂůLJĞŶ
constante depreciación convierte al derecho
ĚĞƐƵƉĞƌĮĐŝĞĞŶƵŶĂŚĞƌƌĂŵŝĞŶƚĂĚĞĨŽŵĞŶƚŽ
de inversión y de prevención de especulación
ŝŶŵŽďŝůŝĂƌŝĂ͘ ƵŶĂĚŽ Ă ĞůůŽ͕ ůĂƐ ůŝŵŝƚĂĐŝŽŶĞƐ
ƋƵĞƉƌĞƐĞŶƚĂŶ ĞŶ ŶƵĞƐƚƌŽƐŝƐƚĞŵĂ ĐŽŶƚƌĂƚŽƐ
ĐŽŵŽ Ğů ĂƌƌĞŶĚĂŵŝĞŶƚŽ Ž Ğů ƵƐƵĨƌƵĐƚŽ LJ ůĂ
ŵĂLJŽƌ ĚŝĮĐƵůƚĂĚ ĚĞ ĮŶĂŶĐŝĂŵŝĞŶƚŽ ĚĞ ƵŶĂ
ĂĚƋƵŝƐŝĐŝſŶ ĚĞĮŶŝƟǀĂ ĚĞ ƉƌŽƉŝĞĚĂĚ ŚĂŶ
ĐŽůŽĐĂĚŽ Ăů ĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞ ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ ĐŽŵŽ
ƵŶĂ ŚĞƌƌĂŵŝĞŶƚĂ ĚĞ ƵƟůŝnjĂĐŝſŶ ĚŝĂƌŝĂ ƉĂƌĂ
la inversión en proyectos de construcción
ĚĞ ǀŝǀŝĞŶĚĂƐ͕ ĐĞŶƚƌŽƐ ĐŽŵĞƌĐŝĂůĞƐ͕ ĞĚŝĮĐŝŽƐ
ŝŶĚƵƐƚƌŝĂůĞƐ͕ƐĞƌǀŝĐŝŽƐƉƷďůŝĐŽƐ͕ŝŶĨƌĂĞƐƚƌƵĐƚƵƌĂ
ƉƷďůŝĐĂ͕ LJĂĐŝŵŝĞŶƚŽƐŵŝŶĞƌŽƐ͕ ĞŶƚƌĞ ŵƵĐŚŽƐ
otros usos.
ƉĞƐĂ ƌĚĞ ůŽ ĚŝĐŚŽ͕Ğ ůƉƌŽďůĞŵ ĂƋƵĞ ĞdžŝƐƚĞ
ĞƐƋƵĞ ůĂ ƌĞĂůŝĚĂĚ ĚĞƐĐƌŝƚĂ ůĞ ůůĞǀĂƵŶĂ ŐƌĂŶ
ĚĞůĂŶƚĞƌĂ Ăů ƚƌĂƚĂŵŝĞŶƚŽ ũ ƵƌşĚŝĐŽ ƋƵĞ ƐĞ
ůĞ ŚĂ ĚĂĚŽ Ă ĞƐƚĂ ŝŶ ƐƟƚƵĐŝſŶ ĞŶ ŶƵĞƐƚƌŽ
ƉĂşƐ͘ EŽ ƐſůŽ ŶŽ Ɛ ƌĞĨĞƌŝŵŽƐ Ă ůĂƐ ĞƐĐĂƐĂƐ
ŶŽƌŵĂƐƐŽď ƌĞůĂŵĂƚĞƌ ŝĂĞŶŶƵ ĞƐƚƌŽƐŝƐƚĞŵĂ
;Ğů ƚŽƚĂů ĚĞ ůĂƐ ŶŽ ƌŵĂƐ ƉĞƌƵĂŶĂƐ ƐŽď ƌĞ
Ğů ĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞ ƐƵƉĞ ƌĮĐŝĞ ƐĞ ƉƵĞĚĞ ĐŽŶƚĂƌ
ĐŽŶ ůŽƐ ĚĞĚŽƐ ĚĞ ů ĂƐ ŵĂŶŽƐͿ͕ ƐŝŶŽ ƚĂ ŵďŝĠŶ
al d esarrollo juris prudencial y doctrinal
ƐŽďƌĞ Ğů ĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞ  ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ ƋƵĞ ĂƷŶ
se puede n considerar e n pañales. D e ahí
ƋƵĞ ĞŶ ĐŽŶƚĞdžƚŽƐ ĚŽŶĚ Ğ ƐĞ ĞŵƉŝĞnjĂŶ Ă
ĚŝƐĐƵƟƌ ĂƐƉĞĐƚŽ Ɛ ƚĠĐŶŝĐŽͲũƵƌşĚŝĐŽƐ  ĚĞ ĞƐƚĞ
ĚĞƌĞĐŚŽ ;ƉƌŽĐĞƐŽƐ  ũƵĚŝĐŝĂůĞƐ͕ ƉƌŽĐĞƐ ŽƐ
ĂƌďŝƚƌĂůĞƐ͕ ƉƌŽĐĞĚŝŵŝĞŶƚŽ ƐƌĞŐŝƐƚƌĂůĞ Ɛ͕ŝŶĨŽƌͲ
ŵĞƐ ũƵƌşĚŝĐŽƐ͕ Ğ ůĂďŽƌĂĐŝſŶ ĚĞ ĐŽŶƚƌĂƚŽƐ͕
ĞƚĐĠƚĞƌĂͿ ƐĞ ƐƵƐĐŝƚĞŶ Ƶ ŶĂ ƐĞƌŝĞ ĚĞ ĚƵĚĂƐ
ƉĂƌĂůĂ ƐƋƵĞ ůĂƐ ŶŽƌŵĂƐ͕ ůĂ ũƵƌŝƐƉƌƵĚĞŶĐŝĂLJ
ůĂ ĚŽĐƚƌŝŶĂ ŶŽ ƐŝĞŵƉƌĞ ƌĞƐƵůƚĂŶ ƐƵĮ ĐŝĞŶƚĞƐ͘
ŝİĐŝůŵĞŶƚĞ ĞŶĐŽŶƚ ƌĂƌĞŵŽƐ ĞŶ ůŽƐ ǀŝĞũŽƐ
ŵĂŶƵĂůĞƐ ĚĞ ĞƌĞ ĐŚŽƐ ZĞĂůĞƐ ƌĞƐƉƵĞƐƚĂƐ Ă
ƉƌĞŐƵŶƚĂƐ ĂĐƚƵĂůĞƐ ĐŽŵŽ͕ ƉŽƌ ĞũĞŵ ƉůŽ͗ ͎^Ğ
ŶĞĐĞƐŝƚĂ Ğů ĐŽŶƐĞ ŶƟŵŝĞŶƚŽ ĚĞů ƉƌŽƉŝĞƚĂƌŝŽ
ƉĂƌĂƚƌĂŶƐĨĞƌŝƌůĂƐƵƉĞƌĮĐ ŝĞ͍͎ůƐƵƉĞƌĮĐŝĂƌŝ Ž
ƉƵĞĚĞ ĐŽŶƐƟƚƵŝƌ Ƶ ŶĂ ͞ƐƵďƐƵƉĞƌĮĐŝĞ͍͟
͎ƉƵĞĚĞŝŶƐĐ ƌŝďŝƌƐĞƵŶ ƌĠŐŝŵĞŶĚĞ ƉƌŽƉŝĞĚĂĚ
ŚŽƌŝnjŽŶƚĂůƐŽďƌĞƵŶĂƉƌŽƉŝĞĚĂĚƐƵƉĞƌĮĐŝĂƌŝĂ͍
¿Puede te ner prioridad un derecho de
ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ ŝŶƐĐ ƌŝƚŽ ĐŽŶ ƉŽƐƚĞƌŝŽƌŝĚĂĚ Ă ƵŶĂ
ŚŝƉŽƚĞĐĂ͍ ͎Ɛ ƉŽƐ ŝďůĞ ĂŵƉůŝĂƌ Ğů ƉůĂnjŽ ĚĞ
ƵŶĚĞ ƌĞĐŚŽĚ ĞƐƵƉĞƌ ĮĐŝĞ͍ ͎>ĂĞdžƚĞŶ ƐŝſŶĚ Ğ
ůĂ ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ ƉƵ ĞĚĞ ƐĞƌ ŵĂLJŽƌ Ăů ƚĞƌƌĞŶŽ͍
͎WƵĞĚĞƌĞƐ ŽůǀĞƌƐĞƵŶ ĐŽŶƚƌĂƚŽĚĞ ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ
ƐŽďƌĞĞů ƋƵĞƐĞŝŶƐ ĐƌŝďŝſƵŶĂ ŚŝƉŽƚĞĐĂŽ ƵŶĂ
ŵĞĚŝĚĂ ĐĂƵƚĞůĂƌ͍ ͎YƵĠ ƚƌŝďƵƚŽƐ ŐƌĂǀĂŶ ƵŶĂ
ŽƉĞƌĂĐŝſŶ ĞŶ ůĂ ƋƵ Ğ ƐĞ ƵƟůŝĐĞ ƵŶ ĚĞƌĞĐŚŽ
ĚĞƐƵƉĞƌĮ ĐŝĞ͍͎^Ğ ĚĞďĞŝŶĚ ŝĐĂƌůĂ ĞdžŝƐƚĞŶĐŝĂ
ĚĞƵŶĂ ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ ĂůŵŽŵĞŶ ƚŽĚĞǀĞ ŶĚĞƌƵŶ
ƉƌĞĚŝŽ͍ ͎^Ğ ƉƵĞĚĞ Ŷ ŚĂĐĞƌ ůĞǀĂŶƚĂŵŝĞŶƚŽƐ
ƉĂƌĐŝĂůĞƐĚ ĞůĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞƐƵƉĞƌĮ ĐŝĞƌĞƐƉĞĐƚŽ
ĚĞ ĐƵŽƚĂƐ ŝĚĞĂůĞ Ɛ ĚĞ ůĂ ƉƌŽƉŝĞĚĂĚ͍  ͎WƵĞĚĞ
ŝŶƐĐƌŝďŝƌƐĞ ƵŶĂ ƐƵƉĞƌĮĐ ŝĞĞ ŶƵŶ ƚĞƌƌĞŶ ŽĚĞ ů
ĐƵĂůƵŶĂƉĂƌ ƚĞĐŽŶƐƟƚƵLJĞĄƌĞĂŶ ŽĚŝƐƉŽŶŝďůĞ
ƉŽƌ ŵŽƟǀŽƐ ƵƌďĂŶ şƐƟĐŽƐ͍ ͎YƵĠ ĚĂƚŽƐ
LJ ĚŽĐƵŵĞŶƚŽƐ ĚĞďĞ Ŷ ƉƌĞƐĞŶƚĂƌƐĞ ƉĂƌĂ
ŝŶƐĐƌŝďŝƌ ƵŶ ĚĞ ƌĞĐŚŽ ĚĞ ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ ƐŽďƌĞ
ƵŶĂ ƉĂƌƚĞ ĚĞů ƚĞƌƌĞŶ Ž͍ ͎ĞďĞ ǀĞƌŝĮĐĂƌƐĞ
la existencia de superposicione s con el
ĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞ ƐƵƉĞƌĮ ĐŝĞ͍ Ŷ ĮŶ͕ ƐŝƌǀĂ Ğ ƐƚĂ
ůŝƐƚĂĐŽŵŽ ƵŶĂ ŵƵĞƐƚƌĂĚĞ ůĂ ŝŶĐĞƌƟĚƵŵďƌĞ
ũƵƌşĚŝĐĂ ƋƵĞƐĞ ƉƵĞĚĞŐĞŶ ĞƌĂƌĂůƌĞĚĞĚŽƌ ĚĞů
 6REUHHO SDUWLFXODUVHxDOD 5DPyQ5RFD 6DVWUH³3ULPHUDPHQWH HOGHUHFKR GH VXSHU¿FLHWXYR FDUiFWHUGH
derecho personal u obligacional. Después se protegió con interdictos, hasta que en el Derecho Romano
SRVWFOiVLFR>IXH@FRQVLGHUDGRFRPRXQGHUHFKRUHDO\WUDQVPLVLEOH´52&$6$675(5DPyQ³(QVD\RVREUH
HOGHUHFKR GH VXSHU¿FLH´ (Q5HYLVWD &UtWLFD GH'HUHFKR ,QPRELOLDULR  (QHUR)HEUHUR SS
 (Q KWWSYOH[FRPYLGHQVD\RGHUHFKRVXSHU¿FLH 'HO PLVPR PRGR -RVp $QWRQLR$OYDUH]
&DSHURFKLSLH[SOLFDTXHHQ ODSULPHUDIDVHGHO 'HUHFKR5RPDQRODSURWHFFLyQ GHOSURSLHWDULRVXSHU¿FLDULR
era solamente personal y no guardaba los caracteres de un derecho real. Es posteriormente que se le
SURWHJHDWUDYpV GHXQLQWHUGLFWR GHVXSHU¿FLHEXV\PiV DGHODQWHFRQXQD DFWLRGHVXSHU¿FH FRQORFXDO
VHFRQ¿JXUDHOFDUiFWHU UHDOGHOGHUHFKRGH VXSHU¿FLH$/9$5(=&$3(52&+,3,-RVp$QWRQLR³&XUVRGH
GHUHFKRVUHDOHV´7RPR,,0DGULG(GLWRULDO&LYLWDVS

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