El derecho de superficie
Autor | José Carlos Fernández Salas |
Páginas | 237-253 |
Ϯϯϳ
EL DERECHO DE SUPERFICIE
José Carlos Fernández Salas* **
͞EŽŚĂLJŵĞŶƟƌĂƋƵĞĚƵƌĞϭϬϬĂŹŽƐ͙͟
^ŽďƌĞ Ğů ĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞ ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ ƐĞ ŚĂ
escrito muy poco en la literatura jurídica
peruana, y prueba de ello es que poco
ƐĞ ĐŽŶŽĐĞ ƐŽďƌĞ ůĂ ũƵƐƟĮĐĂĐŝſŶ ĚĞ ƐƵ
existencia, así como la preferencia de la
ĂƉůŝĐĂĐŝſŶĚĞĞƐƚĂĮŐƵƌĂ ƉŽƌůŽƐƉƌŝǀĂĚŽƐ
Ăů ŵŽŵĞŶƚŽ ĚĞ ƌĞĂůŝnjĂƌ ůĂƐ ŽƉĞƌĂĐŝŽŶĞƐ
económicas que convienen.
͎Ğ ĚſŶĚĞ ƉƌŽǀŝĞŶĞ Ğů ĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞ
ƐƵƉĞƌĮĐŝĞLJ ƉŽƌƋƵĠ ĞƐŝŵƉŽƌƚĂŶƚĞʹƐŝ ĞŶ
ĐĂƐŽůŽ ĨƵĞƌĂʹ ƐƵ ŝŵƉŽƌƚĂĐŝſŶ͍͎WŽƌ ƋƵĠ
ƌĞĐƵƌƌŝƌ Ăů ĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞ ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ LJ ŶŽ Ă
ĐƵĂůƋƵŝĞƌŽƚƌŽƟƉŽĚĞĐŽŶƚƌĂƚŽƋƵĞŽƚŽƌŐƵĞ
ĚĞƌĞĐŚŽƐ ƐŽďƌĞ ƵŶ ďŝĞŶ ŝŶŵƵĞďůĞ͍ ͎WŽƌ
qué noventa y nueve años y no cualquier
ŽƚƌŽŶƷŵĞƌŽ͍ůƉƌĞƐĞŶƚĞĂƌơĐƵůŽŝŶƚĞŶƚĂ
responder estas interrogantes y otras
ǀŝĐŝƐŝƚƵĚĞƐĚĞůĚĞƌĞĐŚŽĚĞƐƵƉĞƌĮĐŝĞ͘
* $OXPQRGHO2FWDYR&LFORGHOD)DFXOWDGGH'HUHFKRGHOD3RQWL¿FLD8QLYHUVLGDG&DWyOLFDGHO3HU~
** $WUDYpVGHO SUHVHQWHDUWtFXORUHVXPR HOSODQWHDPLHQWRUHDOL]DGR DWUDYpV GHXQDLQYHVWLJDFLyQ PD\RUTXH
FRQVWLWX\HPLWHVLVGHOLFHQFLDWXUD3RU RWURODGRDJUDGH]FRODLGHDGHO WtWXORGHODUWtFXORD.DUHQWKDTXLHQ
WDPELpQGHGLFRWRGRHOHVIXHU]RGHHVWDLQYHVWLJDFLyQ
Ϯϯϴ
62
EL DERECHO DE SUPERFICIE
I. INTR ODUCCI ÓN
ů ĚĞƌĞĐŚŽ ƌĞĂů ĚĞ ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ ĞƐ ƵŶĂ
ŚĞƌƌĂŵŝĞŶƚĂ ũƵƌşĚŝĐĂ ĐŽŶ ƵŶĂ ŚŝƐƚŽƌŝĂ
ůĂƌŐĂ ƋƵĞ ƐĞ ƌĞŵŽŶƚĂ ŚĂƐƚĂ Ğů ĞƌĞĐŚŽ
ZŽŵĂŶŽ1͘ ^ŝŶ ĞŵďĂƌŐŽ͕ ŶŽ ĞƐ ƐƵ ŚŝƐƚŽƌŝĂ͕
ƐŝŶŽ ƐƵ ƵƟůŝĚĂĚ ĞĐŽŶſŵŝĐĂ ůĂ ƋƵĞ ůĞ ŚĂ
ĚĂĚŽ ƵŶ ǀĂůŽƌ ĂĐƚƵĂů ĐŽŵŽ ŚĞƌƌĂŵŝĞŶƚĂ ĚĞ
ĐŽŶƚƌĂƚĂĐŝſŶŝŶŵŽďŝůŝĂƌŝĂ͘ ŽŵŽ ƐĞĞdžƉůŝĐĂƌĄ
ŵĄƐĂĚĞůĂŶƚĞ͕ĞůĂƚƌĂĐƟǀŽĚĞĞƐƚĞŵĞĐĂŶŝƐŵŽ
ĞƐ ƋƵĞ ƉĞƌŵŝƚĞĂů ďĞŶĞĮĐŝĂƌŝŽ ;ĚĞŶŽŵŝŶĂĚŽ
͞ƉƌŽƉŝĞƚĂƌŝŽ ƐƵƉĞƌĮĐŝĂƌŝŽ͟ Ž͕ ƐŝŵƉůĞŵĞŶƚĞ͕
͞ƐƵƉĞƌĮĐŝĂƌŝŽ͟Ϳ ŐŽnjĂƌ ĚĞ ƵŶĂ ƉƌŽƉŝĞĚĂĚ
ǀŝƌƚƵĂů Ž ƉƌŽƉŝĞĚĂĚ ĞĐŽŶſŵŝĐĂ ƐŽďƌĞ Ğů
ŝŶŵƵĞďůĞ͕ ƐŽůĂŵĞŶƚĞ ůŝŵŝƚĂĚĂĞŶ Ğů ĂƐƉĞĐƚŽ
ƚĞŵƉŽƌĂů͘ Ɛ ƵŶĂ propiedad económica,
ƉƵĞƐƚŽ ƋƵĞ Ğů ƉƌŽƉŝĞƚĂƌŝŽ ƐƵƉĞƌĮĐŝĂƌŝŽ
ŐŽnjĂ ĚĞ ƚŽĚŽƐ ůŽƐ ĂƚƌŝďƵƚŽƐ ũƵƌşĚŝĐŽƐ ƋƵĞ
ƵŶ ĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞ ƉƌŽƉŝĞĚĂĚ ĐŽŶĮĞƌĞ ƐŽďƌĞ
Ğů ŝŶŵƵĞďůĞ͘ Ŷ ŽƚƌĂƐ ƉĂůĂďƌĂƐ͕ ƐĞ ƚƌĂƚĂĚĞ
ƵŶ ͞ĞŶŐĂŹŽ͟ ƉĞƌŵŝƟĚŽ ƉŽƌ ůĞLJ͕ ƉŽƌ Ğů ĐƵĂů
ƵŶŽ ƉƵĞĚĞ ĐŽŶǀĞƌƟƌƐĞ ĞŶ ƉƌŽƉŝĞƚĂƌŝŽ ĚĞ
ƵŶŝŶŵƵĞďůĞ ƐŝŶ ůůĞŐĂƌĂ ƐĞƌůŽ ĞŶƵŶ ƐĞŶƟĚŽ
ĞƐƚƌŝĐƚŽ͘WĞƌŽŶŽĞƐ ĚĞŵĞŶŽƌ ŝŵƉŽƌƚĂŶĐŝĂĞů
límite temporal ĚĞĚŝĐŚŽ ĞŶŐĂŹŽ͕ƉƵĞƐƚŽƋƵĞ
ůĂĐŝƌĐƵŶƐƚĂŶĐŝĂĚĞƐĞƌƵŶĂĐƟǀŽƚĞŵƉŽƌĂůLJĞŶ
constante depreciación convierte al derecho
ĚĞƐƵƉĞƌĮĐŝĞĞŶƵŶĂŚĞƌƌĂŵŝĞŶƚĂĚĞĨŽŵĞŶƚŽ
de inversión y de prevención de especulación
ŝŶŵŽďŝůŝĂƌŝĂ͘ ƵŶĂĚŽ Ă ĞůůŽ͕ ůĂƐ ůŝŵŝƚĂĐŝŽŶĞƐ
ƋƵĞƉƌĞƐĞŶƚĂŶ ĞŶ ŶƵĞƐƚƌŽƐŝƐƚĞŵĂ ĐŽŶƚƌĂƚŽƐ
ĐŽŵŽ Ğů ĂƌƌĞŶĚĂŵŝĞŶƚŽ Ž Ğů ƵƐƵĨƌƵĐƚŽ LJ ůĂ
ŵĂLJŽƌ ĚŝĮĐƵůƚĂĚ ĚĞ ĮŶĂŶĐŝĂŵŝĞŶƚŽ ĚĞ ƵŶĂ
ĂĚƋƵŝƐŝĐŝſŶ ĚĞĮŶŝƟǀĂ ĚĞ ƉƌŽƉŝĞĚĂĚ ŚĂŶ
ĐŽůŽĐĂĚŽ Ăů ĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞ ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ ĐŽŵŽ
ƵŶĂ ŚĞƌƌĂŵŝĞŶƚĂ ĚĞ ƵƟůŝnjĂĐŝſŶ ĚŝĂƌŝĂ ƉĂƌĂ
la inversión en proyectos de construcción
ĚĞ ǀŝǀŝĞŶĚĂƐ͕ ĐĞŶƚƌŽƐ ĐŽŵĞƌĐŝĂůĞƐ͕ ĞĚŝĮĐŝŽƐ
ŝŶĚƵƐƚƌŝĂůĞƐ͕ƐĞƌǀŝĐŝŽƐƉƷďůŝĐŽƐ͕ŝŶĨƌĂĞƐƚƌƵĐƚƵƌĂ
ƉƷďůŝĐĂ͕ LJĂĐŝŵŝĞŶƚŽƐŵŝŶĞƌŽƐ͕ ĞŶƚƌĞ ŵƵĐŚŽƐ
otros usos.
ƉĞƐĂ ƌĚĞ ůŽ ĚŝĐŚŽ͕Ğ ůƉƌŽďůĞŵ ĂƋƵĞ ĞdžŝƐƚĞ
ĞƐƋƵĞ ůĂ ƌĞĂůŝĚĂĚ ĚĞƐĐƌŝƚĂ ůĞ ůůĞǀĂƵŶĂ ŐƌĂŶ
ĚĞůĂŶƚĞƌĂ Ăů ƚƌĂƚĂŵŝĞŶƚŽ ũ ƵƌşĚŝĐŽ ƋƵĞ ƐĞ
ůĞ ŚĂ ĚĂĚŽ Ă ĞƐƚĂ ŝŶ ƐƟƚƵĐŝſŶ ĞŶ ŶƵĞƐƚƌŽ
ƉĂşƐ͘ EŽ ƐſůŽ ŶŽ Ɛ ƌĞĨĞƌŝŵŽƐ Ă ůĂƐ ĞƐĐĂƐĂƐ
ŶŽƌŵĂƐƐŽď ƌĞůĂŵĂƚĞƌ ŝĂĞŶŶƵ ĞƐƚƌŽƐŝƐƚĞŵĂ
;Ğů ƚŽƚĂů ĚĞ ůĂƐ ŶŽ ƌŵĂƐ ƉĞƌƵĂŶĂƐ ƐŽď ƌĞ
Ğů ĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞ ƐƵƉĞ ƌĮĐŝĞ ƐĞ ƉƵĞĚĞ ĐŽŶƚĂƌ
ĐŽŶ ůŽƐ ĚĞĚŽƐ ĚĞ ů ĂƐ ŵĂŶŽƐͿ͕ ƐŝŶŽ ƚĂ ŵďŝĠŶ
al d esarrollo juris prudencial y doctrinal
ƐŽďƌĞ Ğů ĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞ ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ ƋƵĞ ĂƷŶ
se puede n considerar e n pañales. D e ahí
ƋƵĞ ĞŶ ĐŽŶƚĞdžƚŽƐ ĚŽŶĚ Ğ ƐĞ ĞŵƉŝĞnjĂŶ Ă
ĚŝƐĐƵƟƌ ĂƐƉĞĐƚŽ Ɛ ƚĠĐŶŝĐŽͲũƵƌşĚŝĐŽƐ ĚĞ ĞƐƚĞ
ĚĞƌĞĐŚŽ ;ƉƌŽĐĞƐŽƐ ũƵĚŝĐŝĂůĞƐ͕ ƉƌŽĐĞƐ ŽƐ
ĂƌďŝƚƌĂůĞƐ͕ ƉƌŽĐĞĚŝŵŝĞŶƚŽ ƐƌĞŐŝƐƚƌĂůĞ Ɛ͕ŝŶĨŽƌͲ
ŵĞƐ ũƵƌşĚŝĐŽƐ͕ Ğ ůĂďŽƌĂĐŝſŶ ĚĞ ĐŽŶƚƌĂƚŽƐ͕
ĞƚĐĠƚĞƌĂͿ ƐĞ ƐƵƐĐŝƚĞŶ Ƶ ŶĂ ƐĞƌŝĞ ĚĞ ĚƵĚĂƐ
ƉĂƌĂůĂ ƐƋƵĞ ůĂƐ ŶŽƌŵĂƐ͕ ůĂ ũƵƌŝƐƉƌƵĚĞŶĐŝĂLJ
ůĂ ĚŽĐƚƌŝŶĂ ŶŽ ƐŝĞŵƉƌĞ ƌĞƐƵůƚĂŶ ƐƵĮ ĐŝĞŶƚĞƐ͘
ŝİĐŝůŵĞŶƚĞ ĞŶĐŽŶƚ ƌĂƌĞŵŽƐ ĞŶ ůŽƐ ǀŝĞũŽƐ
ŵĂŶƵĂůĞƐ ĚĞ ĞƌĞ ĐŚŽƐ ZĞĂůĞƐ ƌĞƐƉƵĞƐƚĂƐ Ă
ƉƌĞŐƵŶƚĂƐ ĂĐƚƵĂůĞƐ ĐŽŵŽ͕ ƉŽƌ ĞũĞŵ ƉůŽ͗ ͎^Ğ
ŶĞĐĞƐŝƚĂ Ğů ĐŽŶƐĞ ŶƟŵŝĞŶƚŽ ĚĞů ƉƌŽƉŝĞƚĂƌŝŽ
ƉĂƌĂƚƌĂŶƐĨĞƌŝƌůĂƐƵƉĞƌĮĐ ŝĞ͍͎ůƐƵƉĞƌĮĐŝĂƌŝ Ž
ƉƵĞĚĞ ĐŽŶƐƟƚƵŝƌ Ƶ ŶĂ ͞ƐƵďƐƵƉĞƌĮĐŝĞ͍͟
͎ƉƵĞĚĞŝŶƐĐ ƌŝďŝƌƐĞƵŶ ƌĠŐŝŵĞŶĚĞ ƉƌŽƉŝĞĚĂĚ
ŚŽƌŝnjŽŶƚĂůƐŽďƌĞƵŶĂƉƌŽƉŝĞĚĂĚƐƵƉĞƌĮĐŝĂƌŝĂ͍
¿Puede te ner prioridad un derecho de
ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ ŝŶƐĐ ƌŝƚŽ ĐŽŶ ƉŽƐƚĞƌŝŽƌŝĚĂĚ Ă ƵŶĂ
ŚŝƉŽƚĞĐĂ͍ ͎Ɛ ƉŽƐ ŝďůĞ ĂŵƉůŝĂƌ Ğů ƉůĂnjŽ ĚĞ
ƵŶĚĞ ƌĞĐŚŽĚ ĞƐƵƉĞƌ ĮĐŝĞ͍ ͎>ĂĞdžƚĞŶ ƐŝſŶĚ Ğ
ůĂ ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ ƉƵ ĞĚĞ ƐĞƌ ŵĂLJŽƌ Ăů ƚĞƌƌĞŶŽ͍
͎WƵĞĚĞƌĞƐ ŽůǀĞƌƐĞƵŶ ĐŽŶƚƌĂƚŽĚĞ ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ
ƐŽďƌĞĞů ƋƵĞƐĞŝŶƐ ĐƌŝďŝſƵŶĂ ŚŝƉŽƚĞĐĂŽ ƵŶĂ
ŵĞĚŝĚĂ ĐĂƵƚĞůĂƌ͍ ͎YƵĠ ƚƌŝďƵƚŽƐ ŐƌĂǀĂŶ ƵŶĂ
ŽƉĞƌĂĐŝſŶ ĞŶ ůĂ ƋƵ Ğ ƐĞ ƵƟůŝĐĞ ƵŶ ĚĞƌĞĐŚŽ
ĚĞƐƵƉĞƌĮ ĐŝĞ͍͎^Ğ ĚĞďĞŝŶĚ ŝĐĂƌůĂ ĞdžŝƐƚĞŶĐŝĂ
ĚĞƵŶĂ ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ ĂůŵŽŵĞŶ ƚŽĚĞǀĞ ŶĚĞƌƵŶ
ƉƌĞĚŝŽ͍ ͎^Ğ ƉƵĞĚĞ Ŷ ŚĂĐĞƌ ůĞǀĂŶƚĂŵŝĞŶƚŽƐ
ƉĂƌĐŝĂůĞƐĚ ĞůĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞƐƵƉĞƌĮ ĐŝĞƌĞƐƉĞĐƚŽ
ĚĞ ĐƵŽƚĂƐ ŝĚĞĂůĞ Ɛ ĚĞ ůĂ ƉƌŽƉŝĞĚĂĚ͍ ͎WƵĞĚĞ
ŝŶƐĐƌŝďŝƌƐĞ ƵŶĂ ƐƵƉĞƌĮĐ ŝĞĞ ŶƵŶ ƚĞƌƌĞŶ ŽĚĞ ů
ĐƵĂůƵŶĂƉĂƌ ƚĞĐŽŶƐƟƚƵLJĞĄƌĞĂŶ ŽĚŝƐƉŽŶŝďůĞ
ƉŽƌ ŵŽƟǀŽƐ ƵƌďĂŶ şƐƟĐŽƐ͍ ͎YƵĠ ĚĂƚŽƐ
LJ ĚŽĐƵŵĞŶƚŽƐ ĚĞďĞ Ŷ ƉƌĞƐĞŶƚĂƌƐĞ ƉĂƌĂ
ŝŶƐĐƌŝďŝƌ ƵŶ ĚĞ ƌĞĐŚŽ ĚĞ ƐƵƉĞƌĮĐŝĞ ƐŽďƌĞ
ƵŶĂ ƉĂƌƚĞ ĚĞů ƚĞƌƌĞŶ Ž͍ ͎ĞďĞ ǀĞƌŝĮĐĂƌƐĞ
la existencia de superposicione s con el
ĚĞƌĞĐŚŽ ĚĞ ƐƵƉĞƌĮ ĐŝĞ͍ Ŷ ĮŶ͕ ƐŝƌǀĂ Ğ ƐƚĂ
ůŝƐƚĂĐŽŵŽ ƵŶĂ ŵƵĞƐƚƌĂĚĞ ůĂ ŝŶĐĞƌƟĚƵŵďƌĞ
ũƵƌşĚŝĐĂ ƋƵĞƐĞ ƉƵĞĚĞŐĞŶ ĞƌĂƌĂůƌĞĚĞĚŽƌ ĚĞů
6REUHHO SDUWLFXODUVHxDOD 5DPyQ5RFD 6DVWUH³3ULPHUDPHQWH HOGHUHFKR GH VXSHU¿FLHWXYR FDUiFWHUGH
derecho personal u obligacional. Después se protegió con interdictos, hasta que en el Derecho Romano
SRVWFOiVLFR>IXH@FRQVLGHUDGRFRPRXQGHUHFKRUHDO\WUDQVPLVLEOH´52&$6$675(5DPyQ³(QVD\RVREUH
HOGHUHFKR GH VXSHU¿FLH´ (Q5HYLVWD &UtWLFD GH'HUHFKR ,QPRELOLDULR (QHUR)HEUHUR SS
(Q KWWSYOH[FRPYLGHQVD\RGHUHFKRVXSHU¿FLH 'HO PLVPR PRGR -RVp $QWRQLR$OYDUH]
&DSHURFKLSLH[SOLFDTXHHQ ODSULPHUDIDVHGHO 'HUHFKR5RPDQRODSURWHFFLyQ GHOSURSLHWDULRVXSHU¿FLDULR
era solamente personal y no guardaba los caracteres de un derecho real. Es posteriormente que se le
SURWHJHDWUDYpV GHXQLQWHUGLFWR GHVXSHU¿FLHEXV\PiV DGHODQWHFRQXQD DFWLRGHVXSHU¿FH FRQORFXDO
VHFRQ¿JXUDHOFDUiFWHU UHDOGHOGHUHFKRGH VXSHU¿FLH$/9$5(=&$3(52&+,3,-RVp$QWRQLR³&XUVRGH
GHUHFKRVUHDOHV´7RPR,,0DGULG(GLWRULDO&LYLWDVS
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