Decreto Supremo Nº 010-2018-VIVIENDA, que aprueba el Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación

CAPÍTULO I Disposiciones generales Artículos 1 a 3
ARTÍCULO 1 Objeto

El presente Reglamento establece las disposiciones básicas para diseñar y, con posterioridad a la expedición de la respectiva licencia municipal, ejecutar proyectos de habilitación urbana y/o de edificación para viviendas de interés social, sujetas a las disposiciones establecidas en la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones y sus Reglamentos, y otras normas urbanísticas y edificatorias sobre la materia.

En aquellos aspectos no tratados en el presente Reglamento, rigen las normas del Reglamento Nacional de Edificaciones - RNE.

ARTÍCULO 2 Alcances

2.1 Vivienda de Interés Social - VIS

La Vivienda de Interés Social - VIS es aquella solución habitacional subsidiada por el estado y destinada a reducir el déficit habitacional, cuyo valor máximo y sus requisitos, se encuentran establecidos en el marco de los Programas Techo Propio, Crédito Mivivienda, así como cualquier otro producto promovido por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento - MVCS.

2.2 De acuerdo a las características del suelo

  1. Los proyectos de habilitación urbana sujetos al presente Reglamento, se ejecutan en predios ubicados en áreas urbanas y áreas urbanizables inmediatas, en zonas donde se sustituyan áreas urbanas deterioradas, en islas rústicas, y en áreas donde se realicen proyectos de renovación urbana; los proyectos de edificación se ejecutan en predios habilitados o con proyecto de Habilitación Urbana aprobado.

    Se incluyen los proyectos de edificación en predios formalizados por el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal - COFOPRI o donde ésta haya intervenido, siempre que cuenten con servicios públicos domiciliarios operativos de agua potable, alcantarillado y energía eléctrica y vía de acceso mínimo para caso de emergencia.

  2. Los proyectos de habilitación urbana y/o de edificación señalados en el literal a) del presente numeral, pueden desarrollarse en cualquier zonificación residencial; así como, en zonas con zonificación comercio metropolitano (CM), comercio zonal (CZ), comercio vecinal (CV), vivienda taller (VT o I1-R), otros usos (OU) y, en zonas de reglamentación especial (ZRE o ZTE), aprobadas en el Plan de Desarrollo Urbano, siempre que sean compatibles con el uso residencial.

  3. En el caso de áreas calificadas como otros usos (OU), aplica solo para programas de vivienda sobre predios estatales que se ejecuten bajo concurso público y se considera como referencia la zonificación residencial de mayor densidad que se encuentre contigua o frente a ella. Sin perjuicio que el Gobierno Local correspondiente apruebe el cambio de zonificación respectivo.

    No podrán desarrollarse proyectos de VIS en predios ubicados en zonas calificadas intangibles y/o de alto riesgo declaradas por la municipalidad respectiva o en zonas de riesgo no mitigable declaradas por la autoridad competente; así como, en bienes culturales inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación.

    2.3 Tipos de proyecto

    Están comprendidos dentro de los alcances del presente Reglamento, los proyectos que se promueven, desarrollen o ejecuten bajo las siguientes modalidades:

    - Habilitaciones urbanas del tipo 5 según lo establecido en el RNE y el presente Reglamento.

    - Edificaciones unifamiliares o multifamiliares.

    - Conjuntos residenciales.

    - Renovación urbana.

    - Densificación urbana.

    - Remodelación de edificaciones para fines residenciales.

    - Edificaciones de uso residencial ubicadas en zonas formalizadas por COFOPRI o donde ésta haya intervenido, con servicios públicos domiciliarios operativos.

ARTÍCULO 3 Innovación
CAPÍTULO II Habilitación urbana Artículos 4 a 6
ARTÍCULO 4 Proyectos

4.1 Los proyectos de habilitación urbana que se ejecuten en aplicación del presente Reglamento se califican como habilitaciones urbanas tipo 5 con construcción simultánea de viviendas.

4.2 El RNE establece las demás características de estos tipos de habilitaciones urbanas.

4.3 En habilitaciones urbanas Tipo 5 desarrolladas de acuerdo a lo establecido en el presente Reglamento, en los contratos de compraventa de los lotes resultantes del proceso de habilitación urbana, se estipula expresamente que el tipo de viviendas a edificarse en ellos, necesariamente se ciñe al proyecto arquitectónico aprobado y autorizado con la licencia de edificación respectiva.

4.4 En habilitaciones urbanas Tipo 5 no pueden efectuarse transferencias de lotes de vivienda para fines de autoconstrucción.

4.5 En las habilitaciones urbanas Tipo 5 desarrolladas de acuerdo a lo establecido en el presente Reglamento, el área mínima y el frente mínimo de los lotes pueden ser los considerados en el respectivo proyecto; el tipo de vivienda es unifamiliar y multifamiliar.

ARTÍCULO 5 Componentes de diseño de la Habilitación Urbana

5.1. Los componentes de diseño de una habilitación urbana son los espacios públicos y los terrenos aptos para ser edificados.

5.2. Los espacios públicos están, a su vez, conformados por las vías de circulación vehicular y peatonal, las áreas destinadas a parques y plazas de uso público. Los servicios públicos deben instalarse solo en los espacios públicos.

5.3. Los terrenos edificables comprenden los lotes de libre disposición del propietario y los lotes que deben ser aportados reglamentariamente en terreno habilitado o redimidos en dinero, según corresponda.

5.4 La sección vial mínima es de 7.20 m, con módulos de calzada y siempre que no cumpla con función colectora. Las características de la sección vial son determinadas por el proyectista en base a los siguientes módulos o secciones:

MÓDULO SECCIÓN
Vereda: 0.90 m Vereda 1.80 m
Berma en estacionamiento: 1.80 m
Calzada: 2.70 m Calzada: 5.40 m

5.5 Las vías de acceso exclusivo a las viviendas, con tránsito vehicular y peatonal tienen como sección vial mínima 7.20 m, debiendo contar con elementos que condicionen la velocidad vehicular. Las vías que tengan hasta 100 m de longitud pueden tener un solo acceso y plataforma para el cambio de dirección. En caso la vía sea de mayor longitud, debe contar con acceso en sus dos extremos, no pudiendo tener más de 500 m.

5.6 Los pasajes peatonales y/o escaleras de circulación de la habilitación urbana tienen una sección igual a un veinteavo (1/20) de su longitud; y, cuentan, como mínimo, con dos módulos de vereda y una sección de 4.00 m. Estas vías sirven de unión con las vías vehiculares y además pueden conectarse con los ingresos a las edificaciones.

ARTÍCULO 6 De los aportes reglamentarios

Las habilitaciones urbanas de conformidad con su área bruta habitable, efectúan los siguientes aportes:

- Recreación pública, ocho por ciento (8%).

- Ministerio de Educación, dos por ciento (2%).

CAPÍTULO III Habilitaciones urbanas en laderas Artículos 7 y 8
ARTÍCULO 7 Definición y características
ARTÍCULO 8 Diseño de vías
CAPÍTULO IV Edificación Artículos 9 y 10
ARTÍCULO 9 Proyectos de edificación

9.1 Las VIS son construidas en el marco del RNE y complementariamente, con materiales y sistemas constructivos no convencionales, normalizados por el Servicio Nacional de Normalización, Capacitación e Investigación para la Industria de la Construcción - SENCICO, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1 del Decreto Supremo Nº 010-71-VI, así como el numeral 3 del artículo 20 de la Ley Nº 30156, Ley de Organización y Funciones del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

Para dichos efectos se presenta una declaración jurada señalando que el proyecto se ejecutará según las condiciones establecidas en el presente Reglamento hasta la transferencia del bien, lo cual debe ser acreditado en la etapa de Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación. El Fondo MIVIVIENDA S.A. y las municipalidades verifican el cumplimiento de estas condiciones, pudiendo denunciar ante el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual - INDECOPI."

9.2 Para los proyectos de edificación se requiere como mínimo un (01) estacionamiento por cada tres (03) unidades de vivienda; para los proyectos ubicados en laderas y los enmarcados en el Programa Techo Propio con el Bono Familiar Habitacional - BFH, se requiere como mínimo un (01) estacionamiento por cada cinco (05) unidades de vivienda. En todos los casos antes mencionados, así como en las viviendas unifamiliares, se debe contar con al menos un (01) estacionamiento.

Además, las edificaciones multifamiliares o conjuntos residenciales deben contemplar estacionamientos para bicicletas correspondientes a un cinco por ciento (5%) sobre el área neta prevista para estacionamiento vehicular, sin contabilizar el área de maniobras; no pudiendo ser, en ningún caso el espacio menor al que se requiere para que se coloque una bicicleta. El proyectista puede sustentar soluciones de diseño para la ubicación del número resultante de bicicletas en las edificaciones.

En los proyectos se puede plantear bolsas de estacionamiento que sustenten la dotación de estacionamientos establecida.

9.3 El proyecto debe desarrollar no menos del 50% del área techada vendible o neta de vivienda exclusivamente para VIS para acogerse a los parámetros establecidos en el presente Reglamento; el área restante podrá contemplar edificaciones con usos complementarios al residencial que sean compatibles con la zonificación permitida, prevista en el literal b) del numeral 2.2 del artículo 2 del presente Reglamento, incluyendo unidades de vivienda que no correspondan a VIS.

ARTÍCULO 10 Parámetros urbanísticos y edificatorios

Los proyectos de edificación se desarrollan considerando los siguientes parámetros urbanísticos y edificatorios:

10.1. Condiciones de Diseño y Dimensiones:

Toda unidad de vivienda debe permitir cumplir las funciones de estar, comer, dormir, cocinar, asearse y lavar, cuyas dimensiones sustenten su funcionalidad, en interrelación coherente entre ambientes, iluminación y ventilación según lo establecido en el RNE; a fin de garantizar su habitabilidad y conforme a las siguientes condiciones:

  1. Las dimensiones y áreas de los ambientes son las resultantes del diseño, mobiliario y equipamiento doméstico que se proponga.

  2. Se permite la integración de los ambientes de sala, comedor y cocina.

  3. Los baños pueden prestar servicio desde cualquier ambiente de la vivienda.

  4. Las escaleras al interior de las viviendas, que tengan uno de sus lados libres, no pueden tener un ancho menor a 0.80 m por tramo. Se consideran dentro de esta clasificación las escaleras que se desarrollan en dos tramos, sin muro intermedio.

  5. Las escaleras que se desarrollen entre muros no pueden tener un ancho menor a 0.90 m.

  6. Las escaleras comunes en edificios no pueden tener un ancho menor a 1.20 m y el área de descanso de la escalera es también de dicha dimensión.

  7. En el caso de proyectos de densificación establecidos en el numeral 10.5 del presente artículo, donde la escalera común constituya acceso a no más de cuatro viviendas, el ancho mínimo será de 1.00 m.

  8. Pueden construirse edificaciones de más de 5 pisos sin ascensores, siempre y cuando lo permita la altura normativa y a partir del quinto piso corresponda a una sola unidad inmobiliaria (departamento tipo dúplex o triplex, entre otros), donde el ingreso a la misma se ubique como máximo en el quinto piso.

  9. En caso la edificación cuente con circulación común superior a 12.00 m de altura sobre el nivel del ingreso a la edificación, se exige el uso de ascensores. Para este efecto, los sótanos y semisótanos no se consideran pisos.

  10. En las azoteas de edificaciones multifamiliares y de conjuntos residenciales, además de permitirse tanques elevados y casetas de ascensor, podrá ser techada el cincuenta por ciento (50%) del área total restante, para uso privado o servicios comunes o mixtos. Para dichas instalaciones y áreas techadas se considera un retranque mínimo de 1.50 m del límite exterior frontal de la azotea y destinar un treinta por ciento (30%) del área libre resultante, como área verde; permitiendo el acceso a la azotea mediante la prolongación de la(s) escalera(s) común(es) y/o ascensor(es), en el caso de servicios comunes y a través de la unidad de vivienda del último nivel, en el caso de uso privado.

    10.2 Densidad máxima:

    Para el caso de viviendas unifamiliares, la densidad es de cuatro (04) habitantes por vivienda. Para los demás casos, el cálculo de densidades se realiza de la siguiente forma:

    Unidades de Vivienda Número de Habitantes
    De un dormitorio 2
    De dos dormitorios 3
    De tres dormitorios 5

    En los departamentos de 01 dormitorio con ambientes complementarios, se aplica la densidad correspondiente a 02 dormitorios.

    Para Multifamiliares:

    Zonas residenciales de densidad baja (RDB) (2)(4)

    Frente a calle 1,250 hab/Ha.

    Frente a parque o Av. (1) 2,100 hab/Ha.

    Zonas residenciales de densidad media (RDM)

    Frente a calle 2,100 hab/Ha.

    Frente a parque o Av. (1) 2,800 hab/Ha.

    Zonas residenciales de densidad alta (RDA)

    En cualquier ubicación 5,600 hab/Ha.

    Para Conjuntos residenciales:

    Zonas residenciales de densidad baja (RDB) (2)(4)

    En cualquier ubicación 2,100 hab/Ha.

    Zonas residenciales de densidad media (RDM)

    En cualquier ubicación 2,800 hab/Ha.

    Zonas residenciales de densidad alta (RDA) (3)

    En cualquier ubicación 5,600 hab/Ha.

    (1) Aplicable en vías de 20.00 m a más de sección; presenta dimensiones del parque según la normativa vigente.

    (2) Aplicable también en zonificación compatible.

    (3) Aplicable también en RDMA y zonificación compatible.

    (4) RDB y su compatibilidad con RDMB no aplica para Lima Metropolitana

    10.3 Área libre mínima de lote:

    En los edificios multifamiliares, el área libre mínima dentro del lote es de treinta por ciento (30%) y para conjuntos residenciales el área libre es del cuarenta por ciento (40%).

    En los lotes ubicados en esquina o que presentan dos o más frentes, el área libre mínima es de veinticinco por ciento (25%) para edificios multifamiliares y para conjuntos residenciales el área libre es de treinta por ciento (30%). En las nuevas habilitaciones urbanas que se precisan en el numeral 4.1 del artículo 4 del presente Reglamento que correspondan a vivienda unifamiliar, no es exigible el área libre mínima al interior del lote, siempre que los ambientes resuelvan su iluminación y ventilación natural en concordancia con lo dispuesto en el RNE.

    10.4 Altura máxima de edificación

    Para Multifamiliares

    Zonas residenciales de densidad baja (RDB) (2)(5)

    Frente a calle 10.50 m (4)

    Frente a parque o Av. (1) 16.50 m (4)

    Zonas residenciales de densidad media (RDM)

    Frente a calle 16.50 m (4)

    Frente a parque o Av. (1) 21.50 m (4)

    Zonas residenciales de densidad alta (RDA) (3)

    En cualquier ubicación 1.5 (a+r) (4)

    Para Conjuntos Residenciales

    Zonas residenciales de densidad baja (RDB) (2)(5)

    En cualquier ubicación 21.50 m (4)

    Zonas residenciales de densidad media (RDM)

    En cualquier ubicación, área mínima de lote:

    450 m² 16.50 m(4)

    600 m² 21.50 m(4)

    1000 m² 26.50 m(4)

    Zonas residenciales de densidad alta (RDA) (3)

    En cualquier ubicación 1.5 (a+r) (4)

    (1) Aplicable también en vías de 20.00 m a más de sección; presenta dimensiones del parque según la normativa vigente.

    (2) Aplicable también en zonificación compatible.

    (3) Aplicable también en RDMA y zonificación compatible.

    (4) Incluye parapeto de azotea de ser el caso. La altura libre mínima entre pisos según el RNE.

    (5) RDB y su compatibilidad con RDMB no aplica para Lima Metropolitana

    a: Ancho de vía

    r: Retiros

    Para lotes ubicados frente a dos vías, las alturas de edificación correspondientes a cada vía se aplican hasta el 50% de la profundidad del lote.

    En caso de lotes en esquina, la altura mayor voltea sobre la profundidad del lote en una distancia equivalente al ancho de la vía de menor altura normativa, medidos a partir de la línea de retiro frontal. Al resto del lote se aplica la altura menor.

    Para efectos del cálculo de 1.5 (a+r) en lotes ubicados frente a parque, se contabiliza el retiro del predio, la sección vial y la misma dimensión de retiro para el parque.

    En ningún caso, la altura de edificación obtenida, como resultado de la aplicación del presente artículo, podrá ser usada por lotes colindantes para efectos de aplicación de colindancia de altura o por consolidación.

    10.5. Densificación Urbana

    En el caso de proyectos de densificación urbana que transformen parcial o totalmente las viviendas unifamiliares existentes en multifamiliares:

  11. Se puede hacer uso de los retiros o áreas libres existentes para establecer las circulaciones que vinculen las nuevas unidades de vivienda a la vía pública.

  12. No es exigible área libre mínima al interior del lote, siempre que los ambientes resuelvan su iluminación y ventilación en concordancia con lo dispuesto en el RNE.

  13. No es exigible la provisión de estacionamientos al interior del lote.

  14. Puede efectuarse la renovación urbana, para densificar predios o edificaciones que no reúnan las características mínimas de seguridad y condiciones de diseño estipulado en el RNE, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 108 y 109 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible, aprobado por Decreto Supremo Nº 022-2016-VIVIENDA, pudiéndose demoler para generar una nueva edificación.

    10.6 Edificaciones Multifamiliares y Conjuntos Residenciales

    La sumatoria de áreas libres del conjunto residencial, correspondiente a una habilitación de lote único se considera como cálculo del aporte de recreación pública, a la que se refiere el artículo 6 del presente Reglamento, descontando los pasajes peatonales y/o vehiculares; sin embargo, estas áreas libres mantienen su carácter privado.

    10.7. Construcción de conjuntos residenciales por etapas

    En los conjuntos residenciales, cuando se trate de construcciones en vivienda unifamiliar, se permite el crecimiento hasta un máximo de tres niveles, pudiendo, sólo en estos casos, autorizarse su construcción por etapas. Para tal efecto, el promotor consigna esta posibilidad en la documentación de compraventa de las viviendas, debiendo proporcionar a los propietarios, los planos de las ampliaciones correspondientes, el sistema de construcción empleado y el Reglamento Interno.

    En los conjuntos residenciales, cuando se trate de construcciones de vivienda multifamiliar, se permite autorizar su construcción por etapas, para lo cual el promotor debe presentar el proyecto integral, considerando que cada etapa se ejecuta y funciona independiente del conjunto.

DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA FINAL

ÚNICA.- De la determinación definitiva de los equipamientos urbanos y del trazo e intercambios viales.

En los proyectos de habilitación urbana se determina y define la ubicación exacta de los equipamientos urbanos y los trazos e intercambios viales aprobados en los Planes Urbanos.

DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA TRANSITORIA

Única.- De la vigencia

Los aspectos desarrollados en el literal b) del numeral 2.2 del artículo 2 y en el artículo 10 del presente Reglamento se mantienen vigentes hasta que sean regulados y aprobados por Ordenanza, de acuerdo a las características propias de sus localidades, por las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima.

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