De la concepción civilista del derecho de propiedad predial a la concepción urbanística, una necesaria evolución

AutorRichard Chang Lobatón
CargoAbogado de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos
Páginas43-64
43
Círculo de Derecho Administrativo
Richard Chang Lobatón
De la concepción civilista del derecho
de propiedad predial a la concepción
urbanística, una necesaria evolución
Richard Chang Lobatón1
SUMARIO
1. Introducción. 2. Derecho de propiedad en la legislación peruana. 3. Paradigmas lega-
les del derecho de propiedad. 4. Derecho a la ciudad. 5. Función social e identificación
de las bases del derecho urbanístico en el orden jurídico del Perú. 6. Principales proble-
mas para la implementación del derecho urbanístico.
PALABRAS CLAVE
Planeamiento urbano, paradigma administrativo, paradigma urbano, función social de
la propiedad
KEYWORDS
Urban planning, administrative paradigm, urban paradigm, social function of property
RESUMEN
El autor desarrolla los temas que sustentan la necesidad actual de efectuar cambios de paradig-
ma en la legislación actual referida al derecho de propiedad predial, dentro del contexto urbano
que nos encamina hacia una visión de ciudad integrada basado en el ejercicio de dicho derecho
como una función social; toda esta temática llevada de la mano desde el derecho civil, pasan-
do por el derecho administrativo, dirigiéndonos así hacia la posibilidad de un derecho urbano.
ABSTRACT
The author develops the themes that support the current need for paradigm shifts in the current le-
gislation relating to the right to land property within the urban context that leads us towards a vision
of integrated city based on the exercise of this right as a social function; this whole area taken by the
hand from the civil law, to administrative law, and headed toward the possibility of an urban law.
1. Introducción
La emigración a las ciudades, principalmente a nuestra capital Lima, desde las áreas
rurales en busca de nuevas oportunidades, empieza desde la década de los 50, pero a
1 Abogado de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos con más de quince años de experiencia profe-
sional en temas de desarrollo urbano, siendo gran parte de ella adquirida en los servicios prestados tanto
a la Municipalidad Metropolitana de Lima como a la Cámara Peruana de la Construcción – CAPECO. Las
opiniones vertidas sobre la materia en el presente artículo son de carácter personal y no representan la
opinión de las instituciones a las cuales asesora.
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RDA14 - Derecho Administrativo y Propiedad
De la concepción civilista del derecho de propiedad predial a la concepción
urbanística, una necesaria evolución
partir de los años 70 el fenómeno se intensificó. La llegada masiva de los pobladores de
las áreas rurales, que contaban con escasos recursos económicos, propició la formación
de asentamientos informales en la periferia de las ciudades, mediante la invasión de
terrenos de titularidad pública y/o privada.
Las invasiones, que hoy conocemos como asentamientos humanos, no son llevadas a
cabo por familias de forma aislada, sino que son organizadas por grupos de personas
que no poseen vivienda propia y que se unen en la búsqueda de un terreno para ins-
talarse. Sobre la propiedad ocupada realizan una serie de edificaciones sin vías, con
lotes informales a distribuir entre cada una de las familias que participan y realizan las
primeras construcciones con materiales precarios. Con el paso del tiempo, se produce la
expansión de estas invasiones, llegando a formarse verdaderos poblados que no cuentan
con vías asfaltadas, ni con los servicios urbanos básicos. Es producto del incremento de
poder adquisitivo de los habitantes que aumenta el tamaño de las viviendas y se da la
mejora en los materiales de construcción empleados.
La creciente demanda de vivienda y el aumento del poder adquisitivo informal, unidos a
la escasez de suelo habilitado para edificar, han originado un fenómeno paralelo cono-
cido como “tráfico de tierras”. El “tráfico de tierras”, básicamente, se da por la falta de
formación de la población con menores recursos, en principio. Algunas personas sin es-
crúpulos están aprovechando estas circunstancias para obtener un beneficio por la venta
de terrenos que no son de su propiedad, e incluso por la venta de la misma propiedad
a diferentes personas.
Este fenómeno ocasiona una serie de problemas derivados que alcanzan diversos ámbi-
tos de la gestión de la ciudad. Estos problemas suponen un menoscabo de los derechos
de los nuevos pobladores, una merma de los recursos potenciales de las municipalidades
y un obstáculo para la aparición de inversionistas privados.
Del análisis de todo esto, se advierte que uno de los principales problemas del país es
la grave desigualdad social y económica en diferentes ámbitos territoriales. A nivel del
territorio se producen grandes diferencias entre las ciudades y las áreas rurales. En estas
últimas se concentra la población con mayor nivel de pobreza y con menores oportuni-
dades de mejora en su calidad de vida.
Uno de los principales motivos de los asentamientos informales, queda claro, que es la
falta de suelo habilitado.
El fenómeno de las invasiones y su tratamiento supone un reto primordial para el futuro
de las ciudades, ya que se ramifica en una serie de problemas derivados que alcanzan
diversos ámbitos de la gestión de la ciudad. Estos problemas suponen un menoscabo de
los derechos de los nuevos pobladores, una merma de los recursos potenciales de las mu-
nicipalidades y un obstáculo para la aparición de inversionistas privados. Entre estos pro-
blemas mencionados, se encuentran otros que también están directamente vinculados:
* En los procesos de invasión del entorno de las ciudades no se realizan los aportes
territoriales obligatorios para áreas recreacionales y equipamientos.
* Las redes de servicios públicos básicos son ausentes o suelen ser deficitarias y el
Estado se ve obligado a ejecutar obras de mejora con posterioridad a que los asen-
tamientos ilegales se hayan consolidado.

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