Las cláusulas de revisión de renta en operaciones inmobiliarias de cesión del uso y aprovechamiento comercial en el Perú

AutorDiego Mansilla Peláez - Leonardo Valdez Castillo
CargoAlumno de noveno ciclo en la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú - Alumno de noveno ciclo en la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú
Páginas258-274
258
Revista IUS ET VERITAS Nº 60, mayo 2020 / ISSN 1995-2929 (impreso) / ISSN 2411-8834 (en línea) IUS ET VERITAS 60
Las cláusulas de revisión de renta en operaciones
inmobiliarias de cesión del uso y aprovechamiento
comercial en el Perú(*)(**)(***)
Rent review clauses in real estate transactions of assignment for use and
commercial exploitation in Perú
Diego Mansilla Peláez(****)
IUS ET VERITAS (Lima, Perú)
Leonardo Valdez Castillo(*****)
IUS ET VERITAS (Lima, Perú)
Resumen: El pre sente artículo pretende abrir la discusión s obre un tema de Derecho
Contractual que ha sid o incorporado en la práctica, a la par que dejado de lado por la
doctrina en los países del civil law: las cláusulas de revisión de renta. En el mismo, los
autores presentan las operaciones contractuales de uso y aprovechamiento de inmuebles
en las cuales puede introducirse las mencionadas cláusulas. Posteriormente, se expone
su origen históric o en el common law y se p resenta una revisión d e regulaciones
similares en algunos ordenamientos de la tradición civilista. Luego, desde la perspectiva
del análisis económico del derecho, el texto evalúa los costos de transacción en los que
podrían incurrir los contratos que no incluyan dicha cláusula; a partir de ello, se evalúa
la pertinencia d e que sea introducida o no como norma supleto ria en el sistema legal
peruano. También, los autores sugiere n criterios que podrían tomarse en cuenta pa ra
redactar una cláusul a de revisión de renta eciente, para seguid amente contrastarlos
con los mecanismos de determinación de renta más frecuentes en la práctica comercial
contemporánea, evaluando los benecios e inconvenientes que pueden generar en la
relación contrac tual. Finalmente, se examinan las posibles contingenci as que pueden
experimentar las cláu sulas de revisión de renta en su aplicación.
Palabras clave: Cláusulas de revisión de renta - Contratos - Operaciones comerciales
- Arrendamiento - Contrato atípico - Valor de renta - Mecanismos de revisión - Análisis
Económico del Derecho
Abstract: The fol low ing ar tic le ai ms to op en th e disc uss ion ab out a c ontr act ’s top ic tha t
has not received the at tention it deser ves by civil law country’s doc trine: rent review
(*) Nota del Editor: Este artículo fue recibido el 23 de febrero de 2020 y su publicación fue aprobada el 20 de mayo de 2020.
(**) La redacción del presente artículo fue cerrada en febrero del 2020, por lo que no considera las circunstancias sociales y económicas
resultantes de la pandemia de CoVid-19.
(***) Este artículo fue asesorado por Walter Vásquez Rebaza. Abogado y Magíster por la Ponticia Universidad Católica del Perú.
Profesor de pre y posgrado en la Ponticia Universidad Católica del Perú. Asociado Senior en Philippi, Pietrocarrizosa, Ferrero DU
& Uría, donde se especializa en la estructuración, negociación y solución de controversias vinculadas a operaciones contractuales
complejas, civiles y mercantiles; así como en Derecho de la Construcción. Ha participado como expositor en diversas conferencias
especializadas a nivel nacional e internacional. Es autor de numerosos artículos de investigación publicados en revistas jurídicas
especializadas.
(****) Alumno de noveno ciclo en la Facultad de Derecho de la Ponticia Universidad Católica del Perú. Miembro ordinario de IUS ET
VERITAS y director de la Comisión de Investigación Académica en dicha asociación.
(*****) Alumno de noveno ciclo en la Facultad de Derecho de la Ponticia Universidad Católica del Perú. Miembro ordinario de IUS ET
VERITAS y director del portal jurídico digital IUS 360º en dicha asociación.
Trabajo de
investigación
https://doi.org/10.18800/iusetveritas.202001.014
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Revista IUS ET VERITAS Nº 60, mayo 2020 / ISSN 1995-2929 (impreso) / ISSN 2411-8834 (en línea)
Las cláusulas de revisión de renta en operaciones inmobiliarias de cesión del uso y aprovechamiento comercial
en el Perú
Rent review clauses in real estate transactions of assignment for use and commercial exploitation in Perú
clauses. The ar ticle begins with the authors explaining about use
and exploitation of real state contracts, in which rent review clauses
can be used . After wards, th ey verse ab out its or igin in com mon law
countries, and its application in civil law countries as well. Then, they
do an economic analysis of the rent review c lauses, describing the
tran saction costs of its abse nce in use and expl oitatio n of real stat e
contracts. Subsequently, they disc uss about its lack of re gulation
and if it should or should not be inc luded in Peruvian law as a
supplementary law. The authors th en proceed to tell the criter ia to
evaluate if a rent review clause is ecient or not, and to an alyze
the mechanisms to review the rent in the contemporary contractual
practice, showing its pros and cons in the contractual relation. Finally,
the authors end the article by evaluating the possible contingencies
in its application in t he contemporary contractual p ractice.
Keywor ds: Rent review clauses - Contract s - Commercial
operations - Lease - Atypical contract - Rent value - Review
mechanism - Economi c Analysis of Law
1. Introducción
Entre los años 20 02 y 2013, el Perú se dest acó como uno de
los países de mayor dinamismo económico en Latinoamérica.
De acuerdo al panorama general del Perú elaborado por el
Banco Mundial, las políticas macroeconómi cas y las reformas
estructurales, en un contexto internacional favorable, resultaron
en un escen ario sostenido de alto de sarrollo y baja inació n,
con una tasa de crecimiento promedio del PBI de 6% anual
(Banco Mundial, 2019). Basta salir a la calle pa ra observar
algunas de las consecuenc ias del notable crecimiento
económico observado en las últimas d écadas. Las aceras
de las avenidas, antes de casas y quintas, están ahora bajo
la s ombra de altos edicios comerciales y de vivienda. La s
esquinas y las antiguas bodegas d e barrio han cedido mercado
a las denominadas tiendas de conveniencia(1).
El e spac io sig ue si endo el mi smo , pero el us o
y el disfrute del mismo es dist into.
Más allá de detenernos en explicar el
porqué de este crecimiento(2), la inquiet ud
jurídica que nos apremia a realizar la presente
investigación es encontrar de qué forma y con
qué herramientas el derecho ha reaccionado
(o no) frente a los desafíos que plantea la
situación actual del mercado inmobiliario en
nuestro país, un mercado que al día de hoy
ya presenta novedosas posibilidades como,
por ejempl o, la inversión en Fideic omisos de
Infrae structura y Bi enes Raíces (FIBR AS)(3).
Una de las herramientas contractuales
con que los privados han podido proteger
sus inversio nes inmobiliarias en un contexto
dinámico y creciente, es la denominada
cláusula de rent review, import ada a nuestro
contexto bajo la traducción litera l de revisión
de renta(4). Las mismas pueden presentarse
de muchas for mas y en distintas figuras
contractuales, pero todas coinciden en un
mi smo pu nto: la ren ta pac tad a en la sus cri pci ón
del contrato, por variadas r azones, deberá
ser revisada en algún momento futuro. ¿Qué
deben considerar las par tes al momento de
pactar este tipo de cláusulas para que su
aplicación sea ecie nte y no genere, por el
contrario, posterior es controversias?
Consideramos que, para adecuar la
gura jurídica del rent review al Perú, es
necesario comprender algunos puntos:
primero, el contexto inmobiliario peruano y
(1) Una Tienda de Conveniencia pueden ser denida como “[un] pequeño supermercado que está surtida de una línea de productos
limitada, y de alta rotación” (Melgarejo y Velarde, 2018). Se trata del formato de comercio minorista desarrollado por cadenas con
mayor proliferación en Lima. Véase Melgarejo y Velarde (2018). Factores comerciales de bodegas y tiendas de conveniencia más
valorados por el consumidor millennial en los distritos de Miraores, San Isidro y Santiago de Surco para mayor detalle.
(2) Para más detalle, véase Zas Friz, Johnny (2014). Ingresos, Inación, Producto Bruto Interno (PBI) de la Construcción y Vivienda
Alquilada. En J. Zas Friz, La Legislación sobre Arrendamiento de Predios Urbanos en el Perú. 1920-2014. Lima: GITISAC.
(3) Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRA) son vehículos “de inversión conformados por un portafolio de inmuebles,
los cuales generan rendimiento por ujos de arrendamiento, así como por la apreciación en el valor de las propiedades”. En el Perú,
el primer caso es FIBRA Prime, “dedicada a la adquisición, gestión y repotenciación de activos industriales, comerciales (retail y
hoteles) y de ocinas” (…), con el objetivo de generar renta inmobiliaria”. Este mecanismo de inversión, que coloca valores por oferta
pública y listado en la BVL, genera mayor liquidez para los inversores inmobiliarios y dinamiza el referido sector (Administración
Prime S.A., 2019, p. 4). La explicación del FIBRA y la presentación Roadshow del FIBRA Prime se encuentran en Administración
Prime S.A. (Mayo de 2019). Presentación Roadshow. Fibra Prime. Recuperado el 23 de febrero de 2020, de https://braprime.pe/
wp-content/uploads/2019/05/2019-05-27-bra-prime-presentacin-de-roadshow.pdf.
(4) Si bien en la práctica encontramos operaciones que denominan a cláusulas de este tipo bajo los nombres de ajuste o indexación
de la contraprestación o renta, preferimos utilizar el concepto revisión de renta de forma general. Como podrá verse más adelante,
si bien en muchas ocasiones la cláusula toma como referencia un índice determinado (de allí el nombre de indexación), el plano
teórico es igualmente útil para otros mecanismos de determinación de renta.

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