La aplicación del principio de oponibilidad para la solución de casos de doble venta inmobiliaria: Un análisis jurisprudencial
| Autor | Luis Diego Vargas Sequeiros |
| Cargo | Abogado. Candidato a Magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP) |
| Páginas | 169-185 |
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THĒMIS-Revista de Derecho 81. enero-junio 2022. pp. 169-185. e-ISSN: 2410-9592
* Abogado. Candidato a Magíster en Derecho Civil por la Ponticia Universidad Católica del Perú (PUCP). Adjunto de do-
cencia en los cursos de Derechos Reales y Garantías en la PUCP. Miembro del área inmobiliaria y del equipo de arbitraje
del Estudio Avendaño (Lima, Perú). Contacto: luisdiego.vargas@eja.com.pe
Este artículo contó con la colaboración de Jimena Infantas Changanaqui, alumna de la Facultad de Derecho de la PUCP.
Asistente de docencia del curso de Derechos Reales en la Facultad de Derecho de la PUCP. Ex comisionada del Equipo
de Derecho Inmobiliario. Miembro de la Sociedad de Debate de la PUCP. Miembro de la Asociación Civil THĒMIS.
Participaron en la búsqueda y desarrollo de parte de la jurisprudencia del presente artículo los abogados Carlos Salazar,
Carla Villa y Jedia Otero.
Nota del Editor: El presente artículo fue recibido por el Consejo Ejecutivo de THĒMIS-Revista de Derecho el 15 de marzo
de 2022, y aceptado por el mismo el 20 de mayo de 2022.
LA APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE OPONOBILIDAD PARA
LA SOLUCIÓN DE CASOS DE DOBLE VENTA INMOBILIARIA:
UN ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL
THE APPLICATION OF THE OPPOSABILITY FOR THE SOLUTION OF
DOUBLE SALE OF PROPERTY CASES: A JURISPRUDENTIAL ANALYSIS
Luis Diego Vargas Sequeiros*
Poncia Universidad Católica del Perú
Avendaño Abogados
10.18800/themis.202201.005
THEMIS 81 | Revista de Derecho
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LA APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE OPONOBILIDAD PARA LA SOLUCIÓN DE CASOS DE DOBLE VENTA INMOBILIARIA:
UN ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL
THĒMIS-Revista de Derecho 81. enero-junio 2022. pp. 169-185. e-ISSN: 2410-9592
I. INTRODUCCIÓN
Uno de los problemas inmobiliarios que más se
producen en nuestro país es la denominada doble
venta inmobiliaria. En este caso una misma perso-
na transere dos o más veces un mismo inmueble
a diversas personas. Evidentemente, nos encontra-
mos frente a un escenario problemáco, debido a
que los acreedores de esta concurrencia reclaman
ser los legímos dueños, siendo el ordenamiento
jurídico quien debe brindar una solución y privile-
giar a uno de los acreedores del dominio.
Somos de la opinión que esta situación se produce
por los defectos de nuestro sistema de transferen-
cia inmobiliario. En nuestro país, la transferencia
de propiedad se produce con la “sola obligación de
enajenar” de acuerdo con el arculo 949 del Códi-
go Civil1. En ese sendo, bastará la conuencia de
la oferta y la aceptación de la transferencia de un
inmueble para que se transera el dominio. No es
necesario que el acuerdo conste en un documento
privado o público (escritura pública), ni que se ins-
criba en el registro.
Siendo este el escenario, es común que el trans-
ferente disponga más de una vez un mismo in-
mueble a favor de diversas personas. Ante esta
situación, el sistema jurídico brinda una solución
legislava, mediante los arculos 1135 y 2022 del
Código Civil de 1984, que expresamente indican:
Arculo 1135.- Cuando el bien es inmueble y
concurren diversos acreedores a quienes el
mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se
preere al acreedor de buena fe cuyo tulo ha
sido primeramente inscrito o, en defecto de
inscripción, al acreedor cuyo tulo sea de fe-
cha anterior. Se preere, en este úlmo caso, el
tulo que conste de documento de fecha cierta
más angua.
Arculo 2022.- Para oponer derechos reales
sobre inmuebles a quienes también enen
derechos reales sobre los mismos, es preciso
que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquél a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza
se aplican las disposiciones del derecho común
[el énfasis es nuestro].
Una interpretación sistemáca de las normas an-
tes descritas nos permite llegar a una solución
ante el escenario problemáco de la doble venta
inmobiliaria. En concreto, cuando existen diver-
1 Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposi-
ción legal diferente o pacto en contrario (1984).
sos acreedores que reclaman la propiedad de un
bien, el sistema privilegia al acreedor que de bue-
na fe inscribió primero su adquisición. En defecto
de registro, el ordenamiento protege al adqui-
rente que de buena fe obtuvo un documento de
fecha cierta más anguo y, en defecto de fecha
cierta, se privilegia al acreedor que de buena fe
obtuvo un documento simple con anterioridad en
el empo.
En palabras del profesor Arata:
La lectura de los arculos 1135 y 2022 del Có-
digo Civil permite adverr que, para el caso de
tulos provenientes del mismo transferente,
supuesto conocido como “concurso de acree-
dores” o de “doble venta”, existen hasta tres
criterios debidamente jerarquizados que se
expresan de la siguiente manera: (i) se preere
al primero que, de buena fe, accede al signo re-
gistral de recognoscibilidad de su derecho es el
preferido; (ii) a falta de publicidad de la tulari-
dad, se preere al que, de buena fe, cuenta con
una prueba fehaciente de la angüedad de su
tulo es el preferido; y, (iii) a falta de publicidad
o de una prueba fehaciente de la angüedad
del tulo, será preferido quien simplemente
pueda demostrar la mayor angüedad de su
tulo (2020, p. 438) [el énfasis es nuestro].
Como se puede apreciar, la solución al problema
de la doble venta inmobiliaria la otorga la interpre-
tación sistemáca de los arculos 1135 y 2022 del
Código Civil (1984). Las referidas normas disponen
que, ante un escenario de doble venta, debe preva-
lecer el acreedor que de buena fe inscribió su dere-
cho en el registro. En caso no hubiera inscripción,
se privilegia al acreedor que tenga un documento
de fecha cierta anterior. Finalmente, si no hubiera
ningún documento con fecha cierta, prevalece el
acreedor con documento simple más anguo.
Nótese que en todo el orden de prelación se en-
cuentra a la buena fe como un requisito indispen-
sable para que uno de los acreedores pueda ob-
tener la tutela del sistema. Únicamente se puede
privilegiar al adquirente que contrató conando
en que su transferente era el legímo propietario
del inmueble. El sistema protege con la inscripción
sobre la base del principio de oponibilidad, pero,
únicamente, si el acreedor inscribió actuando de
manera honesta y teniendo la plena convicción
que contrató con el legímo dueño (buena fe).
Este criterio indispensable para obtener la tutela
en los casos de doble venta inmobiliaria ha sido
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