Sentencia nº 475-2017/SPC de Sala Especializada en Protección al Consumidor, 30 de Enero de 2017
| Fecha de Resolución | 30 de Enero de 2017 |
| Emisor | Sala Especializada en Protección al Consumidor |
| Expediente | 000188-2015/ILN-CPC-SIA |
PROCEDENCIA : COMISIÓN DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR –
SEDE LIMA NORTE
PROCEDIMIENTO : DE OFICIO
DENUNCIADO : INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. MATERIA : IDONEIDAD
ACTIVIDADES : ACTIVIDADES INMOBILIARIAS
SUMILLA: Se confirma la Resolución 275-2016/ILN-CPC del 16 de marzo de 2016, emitida por la Comisión de Protección al Consumidor - Sede Lima Norte, en el extremo que declaró fundada la denuncia presentada contra Inversiones Centenario S.A.A. por infracción del artículo 48° literal c) de la Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, en tanto la cláusula décima de los contratos de compraventa de inmuebles, de los proyectos “Urbanización Valle Hermoso, 1° Etapa” y “Urbanización Santa María, Sexta Etapa”, correspondientes al año 2014, resultaba abusiva, en la medida que señalaba que la devolución del dinero del consumidor únicamente se haría efectiva en caso los inmuebles adquiridos por éstos fueran vendidos a una tercera persona.
Asimismo, se revoca la Resolución 275-2016/ILN-CPC, que declaró fundada la denuncia contra Inversiones Centenario S.A.A. por infracción del artículo 150° de la Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, respecto a que las hojas del libro de reclamaciones que implementó en su establecimiento ubicado en Av. Alfredo Mendiola N° 1400, local CF-03, distrito de Independencia, no precisaban las siguientes características: (a) monto del producto o servicio contratado objeto de reclamo; y, (b) pedido concreto del consumidor respecto al hecho que motiva el reclamo o queja; y, reformándola, se la exime de responsabilidad, en tanto se acreditó que la denunciada subsanó las conductas infractoras antes de la notificación de la imputación de cargos. Por tanto, se deja sin efecto la sanción impuesta y la medida correctiva ordenada como consecuencia de la presente infracción revocada.
SANCIÓN: 10 UIT.
Lima, 30 de enero de 2017
ANTECEDENTES
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Mediante Informe N° 290-2015/ILN-CPC del 21 de septiembre de 2015, la Secretaría Técnica de la Comisión de Protección al Consumidor – Sede Lima Norte (en adelante, la Secretaría Técnica) puso en conocimiento de la Comisión de Protección al Consumidor – Sede Lima Norte (en adelante, la
contra de Inversiones Centenario S.A.A.1 (en adelante, la Inmobiliaria), titular de los proyectos inmobiliarios “Urbanización Valle Hermoso, 1° etapa” y “Urbanización Santa María, Sexta Etapa”, a efectos de verificar si las condiciones de los productos inmobiliarios ofrecidos por éste se encontraban de acuerdo con lo dispuesto por la Ley N° 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor (en adelante, el Código).
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Mediante Resolución 873-2015/ILN-CPC del 23 de septiembre de 2015, la Comisión inició un procedimiento administrativo sancionador contra la Inmobiliaria en tanto:
(i) Habría incluido una cláusula (décima) en los contratos de compraventa para la adquisición de inmuebles de sus proyectos “Urbanización Valle Hermoso, 1° Etapa” y “Urbanización Santa María, Sexta Etapa”, que facultaría al proveedor a realizar la devolución del importe correspondiente al consumidor, luego de la liquidación realizada por resolución del contrasto, una vez que se haya efectuado una nueva venta del inmueble, durante el proceso de compra del año 2014; lo cual constituía una posible infracción al artículo 48°, literal c) del Código; y,
(ii) habría implementado un Libro de Reclamaciones, en su establecimiento ubicado en Av. Alfredo Mendiola N° 1400, local CF-03, distrito de Independencia (Plaza Lima Norte), cuyas hojas de reclamación no registraban el monto del producto o servicio contratado objeto del reclamo y el pedido concreto del consumidor respecto al hecho que motiva el reclamo o queja, al 13 de mayo de 2014; lo cual constituía una posible infracción al artículo 150° del Código.
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El 30 de noviembre de 2015, la Inmobiliaria presentó sus descargos señalando lo siguiente:
(i) En relación a la imputación de cargos, indicó que la Comisión no precisó los motivos o razones por los cuáles la cláusula cuestionada (décima) resultaría contraria al artículo 48°, literal c) del Código, limitándose a describir la facultad (modalidad de devolución de dinero) que ésta se reservaba a su favor;
(ii) la norma antes señalada establecía que los contratos por adhesión debían cumplir con los requisitos de buena fe y el equilibrio necesario, lo que en todo caso excluía la utilización de cláusulas abusivas; sin embargo, la Comisión no precisó cuál de estos requisitos incumpliría la cláusula cuestionada, o, si, en todo caso, consideraba que la misma constituía una posible cláusula abusiva. De ser lo último, indicó que la
Comisión tampoco específico si dicha cláusula era considerada como una de ineficacia absoluta o relativa;
(iii) solicitó que se declare la nulidad de la imputación de cargos, específicamente en lo referido al cuestionamiento de la cláusula contractual, pues, a su entender la Comisión no imputó de forma precisa y clara la posible conducta infractora, lo cual vulneró su derecho de defensa;(iv) sin perjuicio de lo referido, indicó que la cláusula sí cumplía con los requisitos establecidos en el artículo 48°, literal c) del Código, toda vez que:
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no era contraria a la buena fe, ni conllevaba un desequilibrio entre las partes. La Comisión habría considerado que no resulta válido que en un contrato las partes acuerden postergar la devolución del saldo remanente que pudiera existir a favor del consumidor, luego de aplicada la indemnización acordada por falta de pago o por decisión unilateral de este;
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debía tomarse en cuenta que dicha cláusula fue redactada bajo una lógica contractual y comercial que tenía por finalidad garantizar el bienestar de todos aquellos consumidores que decidieron celebrar relaciones de consumo con su representada -comprar un inmueble en su proyecto- y mantenerlas hasta la fecha;
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el artículo 1372° del Código Civil establecía que cuando se resolvía un contrato, sea por incumplimiento o mutuo acuerdo, las partes debían restituirse las prestaciones inmediatamente, salvo que existiera pacto en contrario. Dicha obligación de restitución que se generaba producto de cualquier resolución contractual (incluyendo la contemplada en la cláusula objeto de cuestionamiento), debía ser analizada bajo lo dispuesto en la sección de obligaciones del Código Civil;
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el artículo 1240° del Código Civil establecía que, para el pago de las obligaciones, de no existir un plazo pactado, el acreedor podía exigir el pago inmediatamente después de contraída la obligación. En ese sentido, a su entender, cuando se resolvía un contrato y no se había regulado el plazo para la restitución de las prestaciones, la regla supletoria del Código Civil permitía que cualquiera de las partes pudiera exigir a la otra el pago inmediato de la prestación a ser restituida. Sin embargo, ello no eliminaba la posibilidad de pactar un plazo específico para dicha restitución;
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en el caso en concreto, de la lectura de la cláusula objeto de cuestionamiento se advirtió que los consumidores decidieron no regirse por el artículo 1240° del Código Civil, siendo que las partes pactaron un plazo específico de devolución: venta del inmueble a
sí habían cumplido con sus obligaciones y querían permanecer en el proyecto;
f) para desarrollar un proyecto inmobiliario se requería contar con suficiente flujo de dinero que permitiera asumir la ejecución del mismo. Por tal motivo, en el mercado inmobiliario, actualmente era una práctica común y reiterada ofrecer la venta de inmuebles en planos, modalidad que permitía a un consumidor celebrar la compraventa de un bien que aún no existía (bien futuro); -
la ejecución de un proyecto inmobiliario generalmente era financiada por un Banco a través del otorgamiento de un crédito, siendo que dichas entidades requerían a los proveedores inmobiliarios un número mínimo de ventas que garantizara la viabilidad del proyecto. Los Bancos no prestaban el dinero para ejecutar inmuebles, sino para recuperarlo con el pago de las cuotas canceladas por los compradores;
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en ese sentido, tanto para el desarrollo del proyecto inmobiliario, así como para el pago de las cuotas del financiamiento, era necesario que el proveedor inmobiliario mantenga una liquidez mínima constante. Si los flujos de los compradores se cortaban, no sería posible mantener dicha liquidez, trayendo como consecuencia que se ponga en riesgo el pago del préstamo otorgado para ejecutar el proyecto o que no se pueda asumir los gastos operativos que genera la construcción y desarrollo de dicho proyecto;
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considerar como abusiva la cláusula cuestionada obligaría a su representada a restituir de manera inmediata los saldos que existieran luego de la resolución contractual, ante el solo requerimiento del comprador que, o bien incumplió el contrato, o bien solicitó su resolución, poniendo en riesgo la liquidez que requiere su representada para afrontar los gastos financieros y de ejecución del proyecto;
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en un escenario como el descrito, los clientes que sí cumplieron con todas sus obligaciones, pagando puntualmente sus cuotas, y que desean permanecer en el proyecto, podrían perder la posibilidad de adquirir sus viviendas, pues al verse su representada desprovista de liquidez, las entidades inmobiliarias podrían ejecutar las garantías otorgadas (el inmueble donde se desarrolla el proyecto generalmente), o el proyecto podría quedar paralizado por no contar con la capacidad de asumir los costos de ejecución del mismo;
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la cláusula décima era una medida de protección de la liquidez del proyecto, y por tanto de realización y final entrega a los consumidores. En caso esta cláusula no existiera, en el supuesto que un gran número de compradores decidiera resolver unilateralmente su contrato, se tendría que restituir
sería destinado a la construcción del proyecto ya no pueda aplicar por dichos reembolsos. La desviación de los fondos impediría que se continúe con la ejecución del proyecto y, por tanto...
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